収益物件
2020/04/15
【pickupニュース】新型コロナ影響で東証REIT指数が急落
日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。
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REITは、投資家から集めた資金で不動産投資を行い、運用で得られた賃料収入や物件売買益を原資として、出資投資家に分配を行う商品です。
東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄の動きをとらえるための指数で、基準日とされる2003年3月31日の時価総額を1,000とし、上場REIT全銘柄に投資した場合の投資成果を数値で表したものとなります。
・東証REIT指数動向
2020年3月末：1,595.19
2020年2月末：2,017.50
騰落率：－20.93％
騰落率（配当込みベース）：－20.74％
東証REIT指数は、2月末時点では2,017.50と比較的高水準にありましたが、今回の3月末時点データで、1,595.19にまで悪化、前月末対比20.93％の大幅下落となりました。配当込みベースでも20.74％の下落になっています。
新型コロナウイルス感染症の拡大影響が深刻化し、世界経済の大規模な減速が急激に懸念されたことが、主因です。市場の荒れは大きく、厳しい状況が広がっているといえます。
上旬：下落（欧米各国での感染拡大、世界経済減速懸念）
中旬：急落（先行き不確実、相場下落で損失確定の売却進む）
下旬：反発（急落による割安感、主要中央銀行の緩和姿勢と各国政府による大規模経済対策への期待感）
2020年3月を振り返ると、上旬は新型コロナウイルス感染症の欧米各国における広がりが深刻となり、世界経済が減速するとの強い懸念が市場に広がって投資家心理が悪化、J-REIT市場の下落につながりました。
中旬に入ると、都市封鎖や渡航制限を発動する国々が増え、先行きの不確実性がさらに高まったほか、相場の下落を受けた損失確定目的の物件売却に動く向きが広がったため、市場はさらに冷え込み、急落となっています。
その後下旬になって、急落した市場に割安感を抱く向きが生まれたほか、主要中央銀行が緩和的姿勢を強めたこと、各国政府による大規模な経済対策実施への期待感が高まったことなどで、J-REIT市場は反発、一時に比べるとやや回復したものの、月を通しての傾向では、大幅下落で終えるものとなりました。
・J-REIT市場の需給環境
買い越し：証券（自己）
売り越し：生保・損保、銀行、投資信託、海外投資家
東京証券取引所が公表した2月の月次投資部門別売買状況データをもとに、市場需給環境をまとめると、証券（自己）は買い越しとなりましたが、多くは売りを進めており、生保・損保、銀行、投資信託、海外投資家が売り越しになっています。
・最新東京ビジネス地区オフィスビル市況
平均空室率：1.49％（前年同月比－0.29ポイント）
平均賃料：坪あたり月額22,548円（前年同月比＋6.86％）
三鬼商事株式会社の発表データから、最新のものとなる2020年2月の東京ビジネス地区におけるオフィスビル市況をみると、平均空室率は1.49％で、前年同月を0.29ポイント下回り、ごく低水準となっています。
また平均賃料は、1坪あたり月額22,548円で、前年同月より6.86％の上昇と、需給の引き締まった市場環境と旺盛なニーズから上昇傾向を続けており、オフィスビル賃貸市況の好調さは維持されていることが分かりました。
・今後の見通し（4月のJ-REIT市場）
ホテル・商業施設への影響に注意
J-REIT各社のバランスシートは健全
保有資産からの安定したキャッシュフローに期待
分配金利回りから割安とみられたものに買いが入りやすい状況
【銘柄】
住宅：安定した賃料上昇期待で買い
物流施設：物件取得による分配金成長見込みで買い
オフィス：企業業績悪化や在宅勤務浸透による変化で注意
4月のJ-REIT市場については、移動が制限されていることなどで、最も大きな影響を受けているホテルや商業施設などの動向と市場影響には注意が必要と考えられていますが、一方でJ-REIT各社のバランスシートが健全であること、保有資産からの安定したキャッシュフローが期待できることなどから、やや明るい要素も認められ、分配金利回りからみた割安感などに注目し、買いが入りやすいものが生まれてくると想定されました。
銘柄の物色動向では、引き続き安定した賃料上昇が期待できる住宅セクターや、社会的ニーズの高さから物件取得による分配金成長が見込まれる物流施設セクターなどで買いが入りやすいとみられています。
これに対し、堅調だったオフィスセクターについては、新型コロナウイルス感染症の影響による企業業績の急激な悪化や、在宅勤務の浸透によるリアルスペースとしてのオフィスニーズに変化が生じる可能性があるため、市況変化の兆候がないか、注意してみていく必要があると指摘されています。
ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！
（画像は東京海上アセットマネジメント「2020年3月マーケット・レビュー J-REIT市場」公開資料より）
▼外部リンク
東京海上アセットマネジメント株式会社 「マーケットレポート」資料提供ページ
https://www.tokiomarineam.co.jp/market/index.html
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東京海上AMがマーケット情報を更新
東京海上アセットマネジメント株式会社は7日、マーケット情報の更新を行い、最新レポートの提供を開始しました。国内外の株式や債券、為替に関する分析とともに、不動産投資信託（REIT）市場についてのレポートも公開されており、最新動向をみることができます。REITは、投資家から集めた資金で不動産投資を行い、運用で得られた賃料収入や物件売買益を原資として、出資投資家に分配を行う商品です。
東証REIT指数は、株式会社東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄の動きをとらえるための指数で、基準日とされる2003年3月31日の時価総額を1,000とし、上場REIT全銘柄に投資した場合の投資成果を数値で表したものとなります。
・東証REIT指数動向
2020年3月末：1,595.19
2020年2月末：2,017.50
騰落率：－20.93％
騰落率（配当込みベース）：－20.74％
東証REIT指数は、2月末時点では2,017.50と比較的高水準にありましたが、今回の3月末時点データで、1,595.19にまで悪化、前月末対比20.93％の大幅下落となりました。配当込みベースでも20.74％の下落になっています。
新型コロナウイルス感染症の拡大影響が深刻化し、世界経済の大規模な減速が急激に懸念されたことが、主因です。市場の荒れは大きく、厳しい状況が広がっているといえます。
安定賃料の住宅や分配金成長の見込める物流施設セクターが注目、オフィスは注意セクターに
・3月における投資環境の推移上旬：下落（欧米各国での感染拡大、世界経済減速懸念）
中旬：急落（先行き不確実、相場下落で損失確定の売却進む）
下旬：反発（急落による割安感、主要中央銀行の緩和姿勢と各国政府による大規模経済対策への期待感）
2020年3月を振り返ると、上旬は新型コロナウイルス感染症の欧米各国における広がりが深刻となり、世界経済が減速するとの強い懸念が市場に広がって投資家心理が悪化、J-REIT市場の下落につながりました。
中旬に入ると、都市封鎖や渡航制限を発動する国々が増え、先行きの不確実性がさらに高まったほか、相場の下落を受けた損失確定目的の物件売却に動く向きが広がったため、市場はさらに冷え込み、急落となっています。
その後下旬になって、急落した市場に割安感を抱く向きが生まれたほか、主要中央銀行が緩和的姿勢を強めたこと、各国政府による大規模な経済対策実施への期待感が高まったことなどで、J-REIT市場は反発、一時に比べるとやや回復したものの、月を通しての傾向では、大幅下落で終えるものとなりました。
・J-REIT市場の需給環境
買い越し：証券（自己）
売り越し：生保・損保、銀行、投資信託、海外投資家
東京証券取引所が公表した2月の月次投資部門別売買状況データをもとに、市場需給環境をまとめると、証券（自己）は買い越しとなりましたが、多くは売りを進めており、生保・損保、銀行、投資信託、海外投資家が売り越しになっています。
・最新東京ビジネス地区オフィスビル市況
平均空室率：1.49％（前年同月比－0.29ポイント）
平均賃料：坪あたり月額22,548円（前年同月比＋6.86％）
三鬼商事株式会社の発表データから、最新のものとなる2020年2月の東京ビジネス地区におけるオフィスビル市況をみると、平均空室率は1.49％で、前年同月を0.29ポイント下回り、ごく低水準となっています。
また平均賃料は、1坪あたり月額22,548円で、前年同月より6.86％の上昇と、需給の引き締まった市場環境と旺盛なニーズから上昇傾向を続けており、オフィスビル賃貸市況の好調さは維持されていることが分かりました。
・今後の見通し（4月のJ-REIT市場）
ホテル・商業施設への影響に注意
J-REIT各社のバランスシートは健全
保有資産からの安定したキャッシュフローに期待
分配金利回りから割安とみられたものに買いが入りやすい状況
【銘柄】
住宅：安定した賃料上昇期待で買い
物流施設：物件取得による分配金成長見込みで買い
オフィス：企業業績悪化や在宅勤務浸透による変化で注意
4月のJ-REIT市場については、移動が制限されていることなどで、最も大きな影響を受けているホテルや商業施設などの動向と市場影響には注意が必要と考えられていますが、一方でJ-REIT各社のバランスシートが健全であること、保有資産からの安定したキャッシュフローが期待できることなどから、やや明るい要素も認められ、分配金利回りからみた割安感などに注目し、買いが入りやすいものが生まれてくると想定されました。
銘柄の物色動向では、引き続き安定した賃料上昇が期待できる住宅セクターや、社会的ニーズの高さから物件取得による分配金成長が見込まれる物流施設セクターなどで買いが入りやすいとみられています。
これに対し、堅調だったオフィスセクターについては、新型コロナウイルス感染症の影響による企業業績の急激な悪化や、在宅勤務の浸透によるリアルスペースとしてのオフィスニーズに変化が生じる可能性があるため、市況変化の兆候がないか、注意してみていく必要があると指摘されています。
ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！
（画像は東京海上アセットマネジメント「2020年3月マーケット・レビュー J-REIT市場」公開資料より）
▼外部リンク
東京海上アセットマネジメント株式会社 「マーケットレポート」資料提供ページ
https://www.tokiomarineam.co.jp/market/index.html
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