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オンライン不動産投資ローンサービス「モゲチェック不動産投資」の運営などを手がける株式会社MFSは20日、同サービスのユーザーを対象としたアンケート調査を実施、その結果をとりまとめて公開しました。サラリーマン投資家を中心とする、現代の不動産投資家の実態や、その資産運用状況をみることができます。

この調査は、「モゲチェック不動産投資」を2019年2月19日～2020年2月5日の間に利用した実績のあるユーザー1,978人と、その保有物件5,510件を対象に、2020年2月11日時点の状態を調べたものです。

・不動産資産額分布
2,000万円未満：14％
2,000万円以上～4,000万円未満：19％
4,000万円以上～6,000万円未満：16％
6,000万円以上～8,000万円未満：7％
8,000万円以上～1億円未満：12％
1億円以上：32％

調査対象者の不動産資産額を集計すると、1億円以上が32％で最も多く、平均額も約1億円になりました。次いで多いのは「2,000万円以上～4,000万円未満」の19％、「4,000万円以上～6,000万円未満」で16％となります。

区分所有マンション保有者の場合、その平均額は4,600万円、これに対し、一棟アパート保有者の平均額が1.4億円でした。まとまった金額になる一棟アパートの保有者が全体平均額を押し上げたと考えられます。

・保有物件数
1件：53％
2件：24％
3件：12％
4件：5％
5件：3％
6件以上：3％

保有する不動産物件の数としては、1件のみが53％で過半数になったものの、残りの約半数は2件以上の複数所有となっていました。平均は2.2件、最高値は21件であったと報告されており、6件以上も全体の3％にみられています。

・不動産投資家属性
【年収】
500万円未満：9％
600万円未満：10％
700万円未満：11％
800万円未満：13％
900万円未満：11％
1,000万円未満：10％
1,100万円未満：7％
1,200万円未満：7％
1,300万円未満：3％
1,400万円未満：4％
1,500万円未満：2％
1,600万円未満：2％
1,700万円未満：2％
1,800万円未満：1％
1,900万円未満：1％
2,000万円未満：1％
2,000万円以上：6％

【年齢】
25歳未満：0％
30歳未満：4％
35歳未満：14％
40歳未満：21％
45歳未満：21％
50歳未満：21％
55歳未満：13％
60歳未満：5％
65歳未満：2％
それ以上：0％

【平均値】
年収：1,064万円
年齢：43歳

調査対象となった不動産投資家に、年収を尋ねたところ、最も多いのは700万円台で13％、ここを頂点に前後2、300万円クラスが1割程度となっています。500万円未満のユーザーも9％ある一方、2,000万円以上の高所得者層も6％みられました。平均は1,064万円です。

不動産投資をする場合、銀行借入を行うケースが一般的であるため、審査基準に合致し、融資が得やすい高所得者が中心ユーザーとなりやすい状況があるとみられます。

年齢は30代後半から40代が中心で、平均43歳となりましたが、20代の若いユーザーも4％と、50代後半のユーザーに匹敵する数になり、少なからず存在していることが分かりました。

・不動産の購入余力
2,000万円未満：3％
2,000万円以上～4,000万円未満：14％
4,000万円以上～6,000万円未満：16％
6,000万円以上～8,000万円未満：17％
8,000万円以上～1億円未満：10％
1億円以上：40％

「モゲチェック不動産投資」が提供する主要サービスのひとつで、不動産投資ローンの借入可能額を判定する「バウチャー」を利用している対象ユーザーのデータから、どの程度の借入が可能とみられているか、不動産の購入余力として分析すると、「1億円以上」が40％にものぼっていることが明らかになりました。8,000万円以上で合計すると、半数に到達します。

全体平均も8,243万円と算出されており、かなりの余力ありと判定されることが分かりました。

・購入希望物件種別
中古：56％
新築：9％
どちらでもよい：35％

購入するなら、希望するのは中古物件か、新築物件かを尋ねた結果では、「中古」が56％と過半数になり、「新築」とした人は1割を切る9％でした。不動産価格が高騰していることもあり、比較的買い求めやすい中古物件に、投資家の人気と注目が集まっているようです。

・現在の利用ローン適用金利
1.0％未満：5％
1.0％以上～2.0％未満：25％
2.0％以上～3.0％未満：42％
3.0％以上～4.0％未満：22％
4.0％以上：6％

現在、不動産投資ローンを利用しているユーザーに、その金利を尋ねると、最多は「2.0％以上～3.0％未満」の42％で、実に70％のユーザーが2.0％以上の高金利で借りていることが判明しました。「4.0％以上」というユーザーも6％みられます。

現時点での最安金利は1.5％程度であることから、MFSでは借り換えによって恩恵を受けられるユーザーも7割近いと推察しています。

また、借入年別の平均金利推移をみると、ここ20年はおよそ2.0％～2.5％の間で変動していました。マイナス金利などの金融緩和施策がとられているにもかかわらず、不動産投資家がそうした金利メリットを十分には得られていないことが分かります。

・借り換え事前審査結果
可決：22％
否決：78％

・ローン残高と年収の比率（年収倍率）
5倍以下：37％
6倍～10倍：28％
11倍～15倍：13％
16倍～20倍：8％
21倍以上：14％

実際に不動産投資ローンの借り換えを申し込んだユーザーへ、事前審査結果がどうだったか尋ねた結果では、「可決」が22％に対し、「否決」が78％となり、約8割が不可と、なかなか審査に通りにくい実態があることが分かりました。

ローン残高と年収の比率を年収倍率として算出し、そのユーザー分布をとると、「5倍以下」が37％と最多でしたが、10倍を超えるユーザーも多く、全体の35％にのぼりました。全体平均も11.8倍で、10倍を上回っています。

この年収倍率ごとで事前審査の承認率を分析すると、およそ8倍以下であれば40％程度の承認率を確保できている一方、10倍になると20％程度までダウン、15倍を超えると0～1桁台の低い承認率になっていました。この年収倍率の高さから、ローンを借りすぎていると判断され、審査に通らなくなっている可能性があると指摘されています。

信用力アップのため、年収倍率で15倍を超えないようにしておくことが望ましく、追加物件の購入を検討する場合も、事前に既存物件の借り換えを実施しておく方が有利で、賢い判断になる可能性が高いでしょう。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像はプレスリリースより）


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株式会社MFSによるプレスリリース（PR TIMES）
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000096.000014407.html