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一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会（全宅管理）は1月30日、今年4月に予定されている改正民法施行を前にした会員アンケート調査を実施し、その結果を速報版としてとりまとめ、公開しました。

2017年5月に成立した「民法（債権法）の一部を改正する法律」が2020年4月1日から施行されることにより、不動産賃貸事業の契約関連などへさまざまな影響が及ぶと考えられています。とくに基本ルールが大きく変わる保証契約に関してや、賃貸住宅の修繕義務について、使用収益に関する賃料減額についてなどのポイントは注意が必要とされ、新たな規定について理解を深めておかねばなりません。

そうした大がかりな民法改正が迫った今、オーナーや業者がどう動き始めているのか、気になる最新動向をチェックできる調査結果となっています。

・改正民法内容に関する貸主／借主からの問い合わせ
ある：5.0％（31件）
ない：93.0％（584件）
無回答：2.0％（12件）

まず、会員に今回の改正民法に関する内容などを対象とした貸主、借主からの問い合わせがあるかどうかを尋ねたところ、「ある」という回答は31件、わずか全体の5.0％でした。大半は「ない」状況で、あまり認知が広がっていない可能性があります。

また「ある」と回答した会員に具体的な内容を尋ねると、その多くは連帯保証人の極度額についてだったとも報告されました。

・家賃5万円の場合での想定極度額
30万円以下：16.0％（99件）
30万円超～60万円以下：25.0％（158件）
60万円超～120万円以下：30.0％（187件）
120万円超～180万円以下：4.0％（24件）
180万円超：5.0％（34件）
無回答：20.0％（125件）

改正民法では、連帯保証契約を締結するにあたり、個人根保証において保証人が負担する上限額である“極度額”を書面で定める必要があるとされています。これまでは上限額を定めず、契約することができましたが、施行以後は極度額の定めがない場合、保証契約自体が無効となってしまいますから、注意しなければなりません。

しかし、極度額の設定はどの程度が妥当なのでしょうか。そこで賃料5万円の場合の極度額として、いくら程度を想定しているか会員に尋ねました。すると、最も多かったのは「60万円超～120万円以下」の30.0％で、ここに属する回答の大半は賃料の2年分にあたる120万円だったそうです。

次いで多いのは「30万円超～60万円以下」の25.0％で、この大半は賃料の1年分相当である60万円、3位が「30万円以下」の16.0％という結果でした。「無回答」も2割とやや多いものの、極度額を賃料の2年分程度で考える向きが強く、2年分相当の120万円以下が71.0％にのぼっています。

一方、少数派ですが「180万円超」のケースで、「2,000万円」といった高額な回答もみられました。その理由としては、借主が火災保険に無加入である場合、万一の損害に備えてある程度の金額が必要だからというものであったとされています。

・新規契約で家賃保証会社を利用する件数の割合
1割：14％（90件）
2割：6％（39件）
3割：4％（23件）
4割：4％（24件）
5割：7％（43件）
6割：3％（17件）
7割：3％（19件）
8割：11％（66件）
9割：10％（63件）
10割：33％（209件）
無回答：5％（34件）

新規契約で家賃保証会社を利用する件数はどのくらいか尋ねた結果では、全てという「10割」が約3分の1で最多になり、「8割」、「9割」もそれぞれ1割程度であったことから、8割以上に適用するという回答で54％、過半となりました。

全体の「1割」という回答も14％とやや多くなっていますが、平均値で64％と比較的高い値になっています。

・改正民法施行後の家賃保証会社利用件数について
増えると思う：65.0％（410件）
変わらない：33.0％（204件）
減ると思う：0.2％（1件）
無回答：1.8％（12件）

では、改正民法施行後になるとどうでしょう。家賃保証会社の利用件数について、見込まれる変化を尋ねると、「増えると思う」と回答したケースが全体の65.0％にのぼりました。「変わらない」が約3分の1にみられますが、「減ると思う」との回答はわずか0.2％の1件のみで、大半が現状維持か増やすのが妥当と考えていました。

・改正民法における不安点
契約書式：57.0％（357件）
連帯保証人の極度額：63.0％（393件）
修繕：29.0％（179件）
一部減失による賃料減額：29.0％（181件）
原状回復義務：37.0％（229件）
敷金：14.0％（89件）
契約更新：27.0％（171件）
家賃保証会社の選定：13.0％（81件）
無回答：6.0％（35件）

改正民法施行を前にしての現在、不安に感じている点を複数回答可で選択してもらうと、最も多かったのはやはり「連帯保証人の極度額について」で、全体の63.0％が不安としていました。また、「契約書式について」も57.0％と6割近くが不安を覚えています。

以下、「原状回復義務について」や「修繕について」、「一部減失による賃料減額について」、「契約更新について」などが続き、約3～4割の会員が不安としていました。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は全宅管理「アンケート結果」公開資料より）


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