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シービーアールイー株式会社（CBRE）は16日、2019年第1四半期分の投資市場動向をまとめたレポート資料を公開しました。アレンジャーやレンダー、デベロッパー・不動産賃貸、アセットマネージャー、エクイティ投資家らを対象とした、第63回「不動産投資に関するアンケート 期待利回り」の結果（一部）とともに閲覧することができます。

アンケートは、2019年3月14日～4月11日に電子メールにより対象者へ依頼し、得られた回答を集計したもので、162人158社へ送付、136人131社の有効回答を得ています。なお投資額についての日本円換算では、2019年第1四半期における平均為替、1ドル110.14円が採用されました。

・世界の投資市場動向
事業用不動産投資額：1,900億ドル（前年同期比－16％）
【地域別】
米州：1,020億ドル（前年同期比－15％）
EMEA：620億ドル（前年同期比－23％）
APAC：270億ドル（前年同期比－1％）

2019年第1四半期における世界の事業用不動産投資額は、全体で1,900億ドル、日本円にして約21兆円となり、前年同期に比べると16％の減少になっていました。企業買収や大型取引案件が減少したことが主因とみられますが、株式市場が2018年末に下落したことを受け、借入れコストの上昇や先行き不透明な世界景気の後退が懸念された面もあるようです。

地域別では、全体の過半を占める米州が1,020億ドル、日本円で約11兆円となり、前年同期より15％の減少でした。欧州・中東・アフリカ地域（EMEA）はさらに減少幅が大きく、前年同期より23％と大幅に少ない620億ドル（約7兆円）にとどまりました。アジア太平洋地域（APAC）はほぼ横ばいで、前年同期比1％減の270億ドル、約3兆円の規模となっています。

・日本の投資市場動向
事業用不動産投資額：7,610億円（前年同期比－30％）
J-REITが最大の減少、その他も全投資家で減少に

10億円以上の主要取引を対象とし、土地取引とJ-REITのIPO時取得物件は除いて算定した今期の国内事業用不動産投資額は、前年同期に比べ30％と大幅に減少し、7,610億円となっていました。第1四半期の投資額としては、2013年以降最低の値です。

投資主体別でみても、国内投資家のJ-REIT、その他国内投資家、海外投資家の全てで前年同期より減少していました。とくに減少幅が大きかったのは、全体の半数強を占めるJ-REITです。

市場での売り物件がごく限定的となる中、J-REITはスポンサーのパイプラインを活用した取引を続ける状況になっています。さらにポートフォリオの質の改善を目的とした取引が増加し、公募増資による取得ケースが大きく減少したことも、マイナス要因として作用したと考えられました。

・期待NOI利回り
オフィス（東京・大手町）：約3.41
オフィス（大阪）：約4.80
オフィス（名古屋）：約5.08
賃貸マンション（ワンルーム・東京主要5区）：約4.23
賃貸マンション（ファミリー・東京城南／城西）：約4.30
商業施設（銀座中央通り）：約3.41
ホテル（運営委託型・東京主要5区）：約4.53
物流施設（マルチテナント・首都圏湾岸部）：約4.48

2019年4月時点のNOIベースで算出した期待利回り平均値は、全体に低下傾向で、東京の場合、前期から横ばいとなった商業施設とマンション（ワンルーム）を除く全アセットタイプで低下しました。さらにその値はいずれもごく低水準で、調査開始以来の最低値となっています。

地方都市におけるオフィスの期待利回りも低下しており、大阪、名古屋、仙台、福岡の主要4都市が最低値を更新したと報告されています。

・CBRE短観
【東京都区部Aクラスオフィス】
不動産取引量：－14（前期比－2ポイント）
売買取引価格：26（前期比－3ポイント）
NOI：30（前期比－3ポイント）
期待利回り：15（前期比－1ポイント）
金融機関の貸出態度：33（前期比－8ポイント）
投融資取り組みスタンス：25（前期比－1ポイント）

【首都圏マルチテナント型物流施設】
不動産取引量：10（前期比－4ポイント）
売買取引価格：27（前期比－3ポイント）
賃料：9（前期比＋2ポイント）
空室率：2（前期比＋8ポイント）
期待利回り：17（前期比＋4ポイント）
金融機関の貸出態度：27（前期比－6ポイント）
投融資取り組みスタンス：16（前期比－12ポイント）

CBREの短観では、2019年4月時点の東京都区部Aクラスビル対象の場合、全項目が前期に比べてDIが悪化する結果となりました。「変わらない」とするアンケート回答が増加したためで、およそ小幅なマイナスになっています。中では「金融機関の貸出態度」が8ポイントのマイナスで目立ちましたが、DIとしては依然33と高水準の値を維持しています。「不動産取引量」は－14で、品薄感が続いているとみられました。

首都圏マルチテナント型の物流施設に関しては、「賃料」と「空室率」、「期待利回り」の3項目が前期より改善、それ以外の4項目が悪化となっています。マイナスが目立ったのは「投融資取り組みスタンス」の16で、前期より12ポイントの低下でした。やや弱含みになっているものの、「現状を維持」の回答が増加したことが要因で、大きな投資意欲の減退は確認されませんでした。

・トレンド
投資意欲に衰えなし
物件の不足と価格の高騰、世界経済懸念でより選別的に
2019年売却意欲：やや低下

市場トレンドとしては、CBREが2019年1月に実施した意識調査の結果をみても、取得意欲、投資意欲に衰えはみられず、2019年第1四半期の期待利回りやCBRE短観からも、引き続き高い投資意欲がみられていると分析されました。

しかしその投資姿勢については、市場に出る物件が限定的となっているのに加え、不動産価格の高止まりが続いていること、世界経済に対する懸念が高まっていることなどから、より選別的になっていると報告されています。

また、2019年の売却意欲に関しては、前年よりやや低下という調査結果でした。引き締まった需給バランスが継続されることで、2019年年間の総投資額が伸び悩む可能性が出てきています。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

シービーアールイー株式会社　ニュースリリース（プレスリリース）
https://www.cbre.co.jp/