賃貸物件を所有していれば、毎月のように家賃収入が得られますが、賃貸物件は、年数を経過するごとに劣化が進み、それに伴って家賃収入は減少の一途をたどりがちです。

そこで、不動産投資をするなら、適切な収益を確保するためにも「出口戦略」を練っておきたいところです。ただし、不動産は売却のタイミングによって、価格が大きく変動します。売り時を逃さない出口戦略の立て方について考えていくことにしましょう。

不動産投資における出口戦略の基本とは、収支を「プラス」にすることです。

具体的には、（不動産の売却額＋物件の家賃収入の合計額）が、不動産の購入価格を上回ることとなります。単純に、不動産の売却価格が不動産の購入価格を上回ることがベストではありますが、現状ではそのような状況は難しいでしょう。

その点、不動産の売却額に、物件の家賃収入の合計額を合算すれば、不動産による収支はプラスになりやすいと言えます。

（不動産の売却額＋物件の家賃収入の合計額）をできるだけ増やすためには、不動産の売却額を増やすか、家賃収入を増やすかのいずれかとなります。ここでは、不動産の売却額を増やす方法について考えていきましょう。

不動産の売却額を増やす方法としては、「建物が良好な状態で売却の検討を始める」ということがあります。

その理由としては、建物の状態が良好であるほど売却額が高くなる、ということがあげられます。しかし、それ以上に重要な理由としては、建物が経年劣化するほど修繕費用がかかりやすくなる、という点です。

建物を修繕した場合、不動産投資に関する費用は、不動産購入価格のみならず修繕費用もプラスされることになるため、不動産投資に関する費用が増加すれば、不動産投資における収支はマイナスにもなりかねません。

売却の検討を始める時期としては、売却益が比較的確保できる時期であり、なおかつ、今後、修繕費用の増加が予想される時点が一つの目安となります。

不動産物件を所有している場合、物件の劣化のように、物件そのものの変化には気を配ることが多いですが、見落としがちな点としては、物件を所有している地域の変化を察知することです。

例えば、都心の郊外に賃貸物件を所有しているとしましょう。都心の郊外はベッドタウンが多く、賃貸物件の運営には最適な地域と言えます。

しかし、最近の傾向としては、首都圏において都心回帰の現象が顕著となっており、通勤に時間がかかる郊外では、人口が伸び悩んでいる地域もみられます。

そのような状況で、都心の郊外に賃貸物件を所有している場合、今後は地域の人口減少が考えられるため、空室率の増加が懸念されます。

物件を所有している地域の環境は、刻一刻と変化を遂げています。数年後の状況を見据えて、「今後、この地域では収益が確保できるだろうか」という点についても考慮することが必要です。

そのほか、出口戦略として重要な点としては、「物件を購入する時点で出口戦略を考えておく」ことがあげられます。

ここで、先ほど例にあげた「都心回帰」の現象も考慮してみましょう。都心回帰がさらに進むと判断できれば、都心の物件を購入して所有することで、売却時に有利に売却できることが考えられます。

都心回帰はあくまでも一例ですが、数年後、あるいは10年以上先を見据えた場合、魅力ある地域に発展するだろうか、ということも考えた上で物件を取得することも、立派な出口戦略と言えるでしょう。

出口戦略は、入り口の時点で戦略を立てることが重要と言えます。長期的な視点を持ち、なおかつ、ここぞというタイミングを見計らって売却する柔軟な姿勢が大切です。

（画像は写真ACより）