不動産としての土地は、まとまった資産として保有できる確かな財産ですが、一方で固定資産税や都市計画税などの税金がかかり、立地条件などにもよりますが、維持・メンテナンスを含めたコストが多大になるケースも少なくありません。ただ所有しているだけでは価値を発揮せず、むしろ負担にすらなり得る、そうした性質のものなのです。

そこで考えるのが土地活用ですが、最も一般的な手段としてあるアパートやマンションの賃貸経営となると、建物の建築コストがかかるため、初期投資が大きくなり、そのリスクを負いたくないと思われる方も多いでしょう。

しかし、だからといって今すぐ売却するつもりはないという場合、次に発想されるのは駐車場経営です。駐車場は土地さえあれば始められ、いわゆる“青空駐車場”と呼ばれるようなものなら、一切の初期コストをカットしてすぐにスタートさせることが可能です。

管理・運用もあまり複雑でなく、それでいて一定のニーズが確実に存在し、土地がお金を生むものとなってくれますから、初期投資を抑え、リスクの少ない土地活用をしたいと望まれる方に人気となるのは納得できます。いざ売却や別の土地活用などを思い立った時に、行動へ移しやすい転用性の高さも駐車場の魅力です。

とはいえ、駐車場経営も万能ではありません。手法を間違えるとマイナスになるのは、どんな投資も同じです。そこで今回は失敗しない駐車場経営について、選ぶべきスタイルの見定め方を中心に考えていくこととしましょう。

駐車場経営の種類は、大きく分けて月極駐車場とコインパーキングの2種になります。さらにどのような管理方式をとるかで細分化されますが、まずはどちらのスタイルをとるか選択しなければなりません。そこで、あらためてそれぞれがどのようなものか、確認しておきましょう。

月極駐車場とは、1カ月単位で利用契約を結び、駐車スペースを貸し出すものであり、月あたりで支払われる賃料がオーナーの利益になります。区画のみを白線などで区切り、屋外・平面で運用するケースが一般的ですが、より大規模に経営する場合など、立体駐車場としての設備を設けたり、屋内タイプとして建築物を建てたりするケースもあります。

これに対し、コインパーキングは時間単位で貸し出す方式で、利用者がその時に空いているスペースを選び、利用時間に応じた料金を支払うものです。よりオープンに、不特定多数の利用者を想定することが一般的なもので、多くは24時間稼働させ、フラップ板によるロック方式か、ゲート方式で管理、発券機や精算機を設置して料金を回収しています。

こちらも屋外・平面での運用が大半ですが、建築物を導入してより多くの駐車スペースを確保したり、屋内駐車場としての利用を可能にしたりすることもできます。

駐車場の場合、こうした月極駐車場かコインパーキングかという違いに加え、それぞれに経営・管理方式での分類が指摘できます。初期投資から利用者募集、管理運営まで全てをオーナー自らが行う自己経営方式と、業者に委託する管理委託方式、そして管理委託方式の中でも、さらにその運用を担う業者へまとめて貸し出す一括借上げ方式があります。

自己経営の場合、満額で収益が得られますが、管理にあまり手間がかけられず、業者のようなノウハウもない一般生活者にとって、なかなか実現はハードルが高いものとなります。そのため、多くのケースが業者を入れた管理委託を選択しており、手数料を支払って、残りを駐車場収益として得ています。

一括借上げ方式の場合、全てスペースとしての権利を業者に貸し出している契約になりますから、駐車場の稼働状況にかかわらず一定の収入が入るものとなり、空きリスクを回避することができます。オーナーが手にする収益分は最も少なくなる可能性が高いものの、より簡単で高い安定性が得られる仕組みです。

では、まず月極駐車場で考えます。月極駐車場の場合、立体駐車場などを選択しなければ、現地の整備さえすれば経営を開始でき、より初期費用を抑えやすいメリットがあります。利用者と結んだ契約が終了すれば、いつでも運用を取りやめ、転用できる容易さもあります。

月単位の契約になるため、比較的収支計画を立てやすく、安定した経営が行いやすい点もメリットです。自己経営を視野に入れたい場合、コインパーキングより管理の仕組みがシンプルで、システムなどを必要としませんから、実現させやすく、それだけ収益を伸ばしやすい可能性があるともいえるでしょう。

管理委託をする場合は、地元の不動産会社などに依頼するのが一般的で、利用者の募集や契約管理、適切な環境を維持する清掃・巡回、賃料の回収などを行ってもらいます。委託する場合でも、できることは可能な限りオーナーがするかたちをとると、手数料を安くし取り分を多く残すことができます。

月極駐車場のデメリットとしては、まず空きが出るとその月全てで収益ゼロとなってしまうリスクがあります。また、狭小地や変形地、段差の大きい平坦でない土地の場合、集客が難しくなりがちです。周辺環境として、月単位での利用ニーズが少ないような土地である場合も収益を上げづらいため、選択肢として適切ではなくなります。このように土地をある程度選ぶものであることがデメリットになります。

デメリットと関係しますが、月極駐車場に向いているのは、平坦で十分な出入り口が確保され、周囲に車を保有した世帯が多い地域の住宅街が代表的なタイプといえるでしょう。郊外地域で車を足としている人が多く、近隣にまだ駐車場経営を行っているところがない、ごく少ない場合、高いニーズが見込めます。

また車通勤の多いオフィス街の中も、常に同じ場所へ駐車したい人が多いエリアとなりますから、非常に向いています。毎日のように使うなら、時間貸しより割安となる月極を契約したいと望むのが当然ですから、そうしたニーズのある立地かどうかが大きなポイントになるのです。

次に、コインパーキングはどうでしょうか。コインパーキングの場合、月極駐車場よりもまとまった空きリスクがなく、ちょっとした気軽な利用を広く促せるため、収益がゼロという事態を防げるメリットがあります。

また、ビルの谷間のような狭小地でも運営しやすく、利便性さえ高ければ、どのようなかたちの土地でも活用しやすい点もメリットでしょう。利用者との契約関係はその場で終了するため、土地の活用方法における転用の容易性も高く維持できます。

業者による一括借上げ方式が比較的浸透しており、より手間をかけずに安定した収入を得たい人にもお勧めの方法となるでしょう。

一方でデメリットとなるのは、初期コストが月極駐車場よりかかりやすい点です。舗装や料金の管理・回収に必要な機材の準備・設置費用が必要になります。満額を収入とする自己経営は困難で、やはり一定以上業者に関わってもらうことが不可欠になるでしょう。その分、管理の手間は省けるメリットがありますが、業者の取り分である手数料は高くなり、手元に残る利益が少なくなる可能性があります。

一括借上げ方式を選択すれば、設備の準備・設置工事からマーケティング、トラブル対応などまで全て業者が行ってくれ、仮にほとんど利用されていない状況となっても、契約の上では業者に貸し出していますから、オーナーは変わらない安定収入を得続けられます。

一括借上げでない管理委託の場合は、収益が利用状況で変動しますから、いかに高い稼働率を維持させるかが重要になります。よってコインパーキングは、車で向かう人が多く、毎日は利用しないけれど、利用時には駐車したいというニーズが高いと考えられるような人の往来が盛んな場所でとくに向いています。

中央繁華街や役所などの公共施設が近隣にある、賑わっている商業施設や飲食店街などがあるが、それらが備える駐車スペースはない、あるいはあってもごく少なく乏しいといった環境ならば理想的ですね。

駐車スペースの設け方や料金設定についても、こうした周辺環境をよくリサーチして決定することが重要で、月極駐車場以上にマーケティングを意識する必要があるのもコインパーキングの特徴といえます。

いかがでしたか。月極駐車場とコインパーキングについて、また駐車場経営について理解を深めることができたでしょうか。駐車場経営は低い初期コストと転用の容易さで、低リスクの手軽な土地活用方法として大きなメリットをもちますが、一方でリターンも小さめ、収益性は低めというデメリットがあります。

税制面でのメリットも見込めないため、より向き不向きを的確に判断した経営で、うまく収益を確保していくことが重要になるでしょう。周辺環境を中心に、自分の土地はどのように活用していくことが最適なのか、よく検討し、判断してくださいね。

（画像は写真素材 足成より）