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三鬼商事株式会社は7日、2019年2月の全国主要都市におけるオフィスビル最新市況をまとめた調査結果を公開しました。東京ビジネス地区のほか、札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、福岡のオフィス市場動向をみることができます。

・調査定義
東京ビジネス地区：都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）
対象ビル：基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビル
新築ビル：調査月を含め過去12カ月間に竣工したビル
既存ビル：調査月の12カ月前までに竣工したビル

なお、この調査における各用語などの定義は上記のようになっており、データは調査対象地区内対象ビルのテナント入居状況や募集条件の動向を統計分析して算出したものになっています。東京ビジネス地区で調査対象となったビルは、今回全体で2,584棟、うち29棟が新築ビルで、2,555棟が既存ビルです。

・東京ビジネス地区の空室率動向
全体平均：1.78％（前月比－0.04ポイント、前年同月比－1.25ポイント）
新築ビル：3.17％（前月比－0.04ポイント、前年同月比－6.83ポイント）
既存ビル：1.75％（前月比－0.03ポイント、前年同月比－1.16ポイント）

2019年2月時点の東京ビジネス地区における平均空室率は1.78％で、前月よりさらに0.04ポイント低下、前年同月比では1.25ポイントの低下となりました。低下幅は緩やかですが、すでに十分低い水準からさらに低下して、需給の引き締まった状況になっています。

2月には新築ビル5棟が満室および高稼働で竣工となった一方、既存ビルの一部で大型解約の動きがあり、全体では小幅な低下にとどまりました。それを示すように、新築ビルの空室率は3.17％で、前月より0.04ポイントのマイナスであったほか、前年同月比では6.83ポイントのややまとまった低下を記録しています。

一方、既存ビルは1.75％で、前月比0.03ポイントの低下、前年同月比では1.16ポイントの低下になっていました。竣工予定ビルへの移転などに伴う大型解約がありましたが、統合などでの成約が順調で、空室率としては小幅な低下となっています。

・東京ビジネス地区の平均賃料動向
全体平均：坪あたり21,101円（前月比＋91円、前年同月比＋1,601円）
新築ビル：坪あたり29,208円（前月比－611円、前年同月比＋2,000円）
既存ビル：坪あたり20,843円（前月比＋152円、前年同月比＋1,579円）

2019年2月時点の東京ビジネス地区における平均賃料は、坪あたりで月額21,101円になり、前月より91円、率にして0.43％、前年同月比では1,601円、率にして8.21％の上昇となりました。低い空室率を背景に、賃料上昇傾向が続いており、これで62カ月連続のアップになります。

内訳をみると、新築ビルは坪あたり29,208円で、前月より611円下落しましたが、前年同月に比べると2,000円の上昇を維持しています。既存ビルは坪あたり20,843円で、前月より152円、前年同月より1,579円の上昇でした。

・地区別空室率
千代田区：1.72％（前月比－0.05ポイント、前年同月比－0.90ポイント）
中央区：2.40％（前月比－0.02ポイント、前年同月比－2.13ポイント）
港区：1.73％（前月比＋0.03ポイント、前年同月比－1.65ポイント）
新宿区：1.61％（前月比－0.14ポイント、前年同月比－0.26ポイント）
渋谷区：1.08％（前月比－0.18ポイント、前年同月比－0.44ポイント）

空室率をさらに細分化した地区別で分析した結果では、港区の前月比のみプラスとなっていましたが、それ以外はすべてマイナスになり、全体に小幅な低下傾向が続いていることが確認されました。港区の上昇も0.03ポイントとわずかで、1.73％の低い空室率になっています。

最も低い空室率の渋谷区は、前月より0.18ポイント、前年同月より0.44ポイント下げて、1.08％となりました。再び2018年10月以来の1％アンダーも視野に入ってきています。

・地区別賃料
千代田区：坪あたり23,411円（前月比＋144円、前年同月比＋1,585円）
中央区：坪あたり19,345円（前月比＋91円、前年同月比＋1,813円）
港区：坪あたり21,296円（前月比＋50円、前年同月比＋1,311円）
新宿区：坪あたり18,437円（前月比＋61円、前年同月比＋1,685円）
渋谷区：坪あたり22,890円（前月比＋283円、前年同月比＋1,724円）

平均賃料を地区別にみると、前月比・前年同月比とも全地区がプラスとなっており、賃料上昇傾向が広く継続されていることが分かりました。最も高い千代田区は、前月よりさらに144円、前年同月より1,585円上昇し、月額坪あたり23,411円になっています。

前月比で最大の上昇幅となったのは渋谷区で、283円上昇し坪あたり22,890円となりました。きわめて低い空室率となる中、市場には品薄感が広がり、賃料条件も上がっていると考えられます。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三鬼商事「最新オフィスビル市況 東京ビジネス地区 2019年3月号」公開資料より）


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https://www.e-miki.com/market/tokyo/index.html