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東京海上アセットマネジメント株式会社は7日、2019年1月を対象とした「REIT・その他」をはじめとする市場動向をまとめた各種マーケットレポートの公開を開始しました。

この調査における「東証REIT指数」は、株式会社東京証券取引所に上場しているREITの全銘柄に関し、全体としての動きをとらえるために生み出された指数で、2003年3月31日を基準日とし、同日の時価総額を1,000として算出されます。この数値により、上場REIT全銘柄に投資した場合について、価格変動と分配金の受け取りをあわせた投資成果を見てとることができます。

・2019年1月末のJ-REIT
東証REIT指数：1,850.85（前月末比＋76.79）
騰落率：4.33％
配当込みベースの騰落率：4.66％

2019年1月末におけるJ-REITの動向を東証REIT指数でみると、1,850.85となり、前月末より76.79ポイント高い値となりました。騰落率は4.33％のプラスになっています。さらに配当込みベースでは、4.66％の上昇でした。

過去3年間の指数推移でみても緩やかな上昇基調にあり、2016年1月末を100としてグラフ化したところ、2019年1月末はわずかながら100を上回る水準で終えられています。

・2019年1月におけるJ-REIT市場の動向推移
上旬：上昇／米国の姿勢方針による投資家心理の改善から
中旬：上昇／オフィス市況の好調維持とREIT各社の好決算から
下旬：上昇／世界的な長期金利の低下傾向の強まりなどから

2019年1月におけるJ-REIT市場の動向としては、上旬・中旬・下旬とも上昇傾向と報告されています。上旬は米国のトランプ大統領による米中貿易交渉の進展を伝える発言や、パウエル米連邦準備制度理事会議長が示した金融政策の柔軟な実施に関する今後の方針などで投資家心理が改善、世界的な株式市場の反発からJ-REIT市場も上昇する動きがみられました。

中旬に入ると、市場調査会社によるレポートから都心のオフィス市況の好調さが継続されていると確認できたことや、REIT各社の発表した決算内容も良好なものであったことを受け、J-REIT市場に明るい要素が広がりました。

下旬では公募増資を実施するREITが相次いだものの、根強いニーズに支えられ需給環境に安心感が広がったこと、長く続きその影響が懸念されていた米国政府機関閉鎖の解除報道、さらには、米連邦公開市場委員会における同国の金融引き締め姿勢後退が確認されて世界的に長期金利の低下傾向が強まってきたこともあり、J-REIT市場の上昇傾向が続くものとなりました。

・J-REIT市場における今後の見通し
【オフィスビル市況】
平均空室率：1.88％（前年同月比－1.24ポイント）
平均募集賃料：坪あたり20,887円（前年同月比＋8.94％）

【2018年12月月次投資部門売買状況】
買い越し：海外投資家、証券（自己）
売り越し：投資信託、銀行

【2018年2月の見通し】
REIT各社の業績堅調や長期金利低下傾向から底堅い相場展開
賃料上昇の恩恵を受けやすい銘柄に買いの傾向か

最新の東京ビジネス地区におけるオフィスビル市況は、三鬼商事の発表によると平均空室率が1.88％、平均募集賃料が月額坪あたり20,887円でした。いずれも前年同月比で好調さが十分に確認されており、市況改善が続いていることが分かります。

東京証券取引所が公表した2018年12月の月次投資部門売買状況は、海外投資家と証券（自己）が買い越し、投資信託と銀行が売り越しになっています。

これらデータからうかがわれる良好な不動産市況を背景に、J-REIT各社の業績が堅調となっていることや、長期金利が低下傾向で引き続き良好な需給環境が見込まれることなどから、2018年2月は当面底堅い相場展開になると予想されました。

銘柄の物色動向としては、オフィスや住宅などとくに賃貸市況が良好なセクターの資産を多く保有し、賃料上昇の好影響を受けやすくなっている銘柄を中心に買いが入りやすいとみられています。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は東京海上アセットマネジメント「マーケットレポート J-REIT・その他」公開資料より）


▼外部リンク

東京海上アセットマネジメント株式会社　マーケットレポート「J-REIT・その他」資料提供ページ
https://www.tokiomarineam.co.jp/market/reit