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グローバルに総合不動産サービスを提供するJLLの日本法人、ジョーンズ ラング ラサール株式会社（JLL日本）は20日、2018年第3四半期分の調査レポート「ジャパン プロパティ ダイジェスト」を公開しました。日本国内のオフィスや店舗、物流施設などについて最新の市場動向をみることができるほか、今後の予測分析もなされています。

・調査対象定義
東京CBD：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大阪CBD：中央区、北区
東京リテール：銀座・表参道のプライムリテール市場
東京ロジスティクス：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・茨城県の一部にある新型物流施設
東京ホテル：東京にある5つ星ホテル市場

なお、各調査項目における対象地区、対象市場は上記の通りです。

・東京Aグレードオフィス
空室率：1.5％（前期比－0.5ポイント、前年同期比－1.4ポイント）
賃料：月額坪あたり37,660円（前期比＋1.5％、前年同期比＋2.9％）
価格：上昇（前期比＋4.8％、前年同期比＋5.7％）
12カ月見通し：賃料／価格とも緩やかに上昇

東京CBD（中心業務地区）におけるAグレードオフィスの空室率は1.5％で、前期よりさらに0.5ポイント、前年同期より1.4ポイント低下、1％台になりました。まとまった新規供給があったものの、それを上回るニーズがこれを吸収し、さらに需給は引き締まった状態へ。エリア全体で空室率が低下しています。中でも赤坂・六本木、丸の内・大手町では大幅な低下がみられました。

賃料も低い空室率を背景に上昇しており、前期比1.5％、前年同期比2.9％の上昇で、共益費込みの月額坪あたり37,660円になっています。26四半期連続でのアップとなったほか、緩やかになりつつあった上昇ペースも再び加速、とくに新宿エリアは全体の上昇を牽引する伸びをみせています。

賃料上昇ペースの加速から、価格上昇もみられました。前期比で4.8％、前年同期比では5.7％の上昇になり、投資利回りは7四半期ぶりに低下しています。

今後の見通しですが、賃貸市場では旺盛な需要が2018年の大量新規供給を吸収、さらに来年の供給分にまで着手が進んでおり、予約契約率も80％を達成しているため、引き続き低水準の空室率と安定的な賃料上昇が続くとみられています。

投資市場としては、利回りの低下余地がすでに非常に限定的なものであることから、大幅な価格上昇とはならない予想ですが、やはり緩やかな上昇傾向は継続される見通しで、堅調な推移予測になっています。

・大阪Aグレードオフィス
空室率：1.1％（前期比＋0.2ポイント、前年同期比－1.5ポイント）
賃料：月額坪あたり20,267円（前期比＋2.0％、前年同期比＋11.0％）
価格：上昇（前期比＋7.5％、前年同期比＋27.5％）
12カ月見通し：賃料／価格とも引き続き上昇

大阪CBDにおけるAグレードオフィス市場をみると、空室率が前期より0.2ポイント上昇し、再び1％台の1.1％となりました。新規供給の空室が影響したものですが、前年同期に比べると1.5ポイントの低下を保っているほか、引き続ききわめて低水準であることに変わりはありません。

賃料は前期より2.0％、前年同期より11.0％の上昇で、月額坪あたり20,267円に上昇、2009年第1四半期以来、初の2万円台突破となりました。上昇ペースはやや緩やかになりましたが、17四半期連続でアップしています。賃料上昇や投資利回りの低下を受け、価格も大きく上昇、前期比で7.5％、前年同期比では27.5％ものアップを記録しました。

12カ月見通しでは、賃貸市場における需要は強い一方、2020年までまとまった新規供給の予定がないため、空室率のさらなる低下が予測されています。投資市場では、利回りの低下が一層進行するとみられ、賃料上昇の要素も加わってさらなる価格上昇が発生する見通しになりました。

・東京リテール
賃料：月額坪あたり79,613円（前期比横ばい、前年同期比＋0.2％）
価格：上昇（前期比＋3.5％、前年同期比＋6.2％）
12カ月見通し：賃料は高めの安定推移、価格上昇は限定的

2018年第3四半期の東京リテール（店舗）市場は、賃料が共益費込みで月額坪あたり79,613円となり、前期比で横ばい、前年同期比では0.2％の上昇になっています。1階賃料、空中階賃料とも高水準で安定的に推移しており、大きな変化はみられません。

価格は、機関投資家や不動産事業者といった投資家の行動における投資戦略調整などから、投資利回りが4四半期ぶりに低下したことを受け、前期比で3.5％、前年同期比では6.2％の上昇となりました。

今後の12カ月見通しでは、堅調な需要に対し、比較的限定的な供給となるため、需給は逼迫、引き続き高水準の賃料で安定的に推移するとみられています。投資市場における利回りは、低下余地があまりない状況で、大きな変動はないとみられます。よって価格は賃料の動きを反映し、限定的な上昇でキープされる予測となりました。

・東京ロジスティクス
空室率：5.1％（前期比＋0.7ポイント、前年同期比＋0.9ポイント）
賃料：月額坪あたり4,228円（前期比＋0.3％、前年同期比＋0.7％）
価格：上昇（前期比＋2.7％、前年同期比＋2.8％）
12カ月見通し：大規模供給も空室率悪化は限定的、価格上昇基調を維持

東京ロジスティクス市場では、空室率が5.1％と、前期より0.7ポイント、前年同期より0.9ポイント上昇、わずかに悪化しましたが、まとまった新規供給がみられたことを考えると、堅調な需要が市場の好調さを支えているといえます。なお、東京ベイエリアは前期より0.1ポイント上昇、前年同期比で1.6％低下の0.1％、内陸エリアで前期比1.0ポイントの上昇、前年同期比で1.9ポイントの上昇になる7.9％で、エリア差がさらに開く結果となっていました。

賃料は月額坪あたり4,228円で、前期比、前年同期比とも微増になっています。主に東京ベイエリアで新規供給された高水準な賃料物件が全体を引き上げました。価格は緩やかな賃料上昇と投資利回りの低下から、前期比で2.7％、前年同期比で2.8％上昇しています。

12カ月見通しでは、懸念された大規模供給による空室率悪化もなく、竣工時稼働率の好調さもみられているため、需給の引き締まった状況は続くと考えられました。ただし賃料は、今後の供給予定の多くが水準として低めになる内陸エリアの立地であることから、小幅な下落となる可能性があります。投資市場は利回りの低下から、価格上昇基調が引き続き維持される見通しです。

・東京ホテル
需要：インバウンド拡大で旺盛な宿泊需要
供給：4つ星、5つ星ホテルの新規供給無し
運営パフォーマンス：RevPARで前年同期比＋8.9％と改善
売買：無し
12カ月見通し：好調なパフォーマンスを継続

東京ホテル市場では、2018年1～8月期の訪日外国人客数が前年同期比で12.8％の増加になり、2,100万人を記録、ビジネス客・レジャー客ともに多くのニーズが東京に集まっています。2018年前期の全宿泊者数中、外国人宿泊者が36.2％を占め、前年同期比で6.9％増加、日本人宿泊者数は横ばいの推移となっていることから、主にインバウンド需要が堅調なニーズを牽引していると分かりました。

前期に続き、今期もラグジュアリーホテルの新規供給はみられず、直近は2019年以降の予定となっています。2020年の東京オリンピック・パラリンピックを見越した新規供給がまとまって発生するまで、主な供給は無いようです。

5つ星ホテルの運営パフォーマンスは、客室稼働率の上昇により1日あたりの販売可能客室数に対する宿泊売り上げを示したRevPAR指標が、年初から8月までの累計で前年同期より8.9％上昇、まとまった成長をみせました。

取引に関してみると、投資家の意欲は強いものの、全国的に売却案件は少なく、とくに限定的な東京圏では、今期も5つ星ホテルの売買取引が確認されることはありませんでした。

12カ月見通しとしては、インバウンドの高い宿泊ニーズに支えられ、運営パフォーマンスの改善がさらに進む見込みで、好調さが続くと考えられています。大阪における台風被害や北海道胆振東部地震など、自然災害のリスクインパクトがもたらす影響も懸念されましたが、訪日客数の推移などをみる限り悪影響はないとみられ、東京市場の活況は安定的に継続される予想となりました。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は写真素材 足成より）


▼外部リンク

ジョーンズ ラング ラサール株式会社　プレスリリース（ニュースリリース）
http://www.joneslanglasalle.co.jp/