（画像はPAKUTASOより）
不動産は主に2種類に大まかに分類されます。

住居用不動産であるアパートやマンションなどの住居系と店舗・事務所などの事業用となる不動産である「商業系」に分類されます。また、これらの用途が混在している物件もいくつか存在しているのです。

具体的には、住居系は一棟全体が住居として利用されている不動産を指します。これは、店舗部分などが無く1階から最上階まですべて住居用になっている物件のことです。

主にアパートやマンションがこれに該当します。

商業系は、その名の通りに商業に特化した物件です。オフィスビルの中にあるテナントや繁華街の飲食店もすべてこの商業系に分類されます。

もう一つが、混同型です。1階を商業施設にし、2階より上を住居用にするなど、住居系と商業系の不動産を両方組み合わせた不動産の形です。

このようにアパートやマンションは主に住居系とくくられますが、貸しテナントと呼ばれる物件は、商業系に当たるので特性が異なります。

この2つの物件の本質的な違いは、商業系は住居人が商売を始めるために貸す物件であり、住居系は住居人が住むための物件であることが、テナントとアパートの違いです。

まず、アパートなどの住居系の物件のメリットは、商業系不動産に比べて入退去の頻度が低めで安定した収入が見込めるところです。

商業系の場合は、景気の波に左右されやすい特徴がありますが、住居系の場合は、景気が悪化しても頻繁に住居者は引っ越しをしたりはしません。

そのため、入退去の頻度が商業系に比べて低く安定した収入が見込めるという点です。

反対に住居系のデメリットは、店舗や事務所などの商業系不動産に比べると利回りが低く家賃収入の額が低くなります。

商業系不動産のメリットは、貸している面積あたりの家賃が住居系不動産と比較して高い傾向にあり、高い利回りを取れる可能性が高いのです。

一方、商業系不動産は非常に景気の波に影響を受けやすいのです。そのため、景気が後退するとテナント側もコストカット意識が強くなるため、店舗を畳んで別の場所に移ることもあります。

最大の弱点は、一度退去されてしまうと家賃を下げてテナントを募集しても、次のテナントがすぐ入居するかどうかはわからないケースが多くあることです。

住居型の場合は、目的は住むことのみのため比較的に入居者が集まりやすいですが、商業型の場合は、求める条件が合わない限り、企業や店舗は不動産を借りたりはしません。

総合すると商業系不動産は住居系不動産と比較して高いリターンを期待することができます。しかし、家賃収入の上下や入居者がなかなか決まらない問題もあります。

これは、安定した家賃収入や長期間の投資を目的にするのならば、住居系の不動産であるアパートがいいでしょう。

それは、やはり入居者の安定度がビルやテンポとは異なります。仮に入居者の出入りが頻繁にあったとしても比較的次の入居者を見つけることはできます。

景気にも左右されにくい部分のため、大幅な家賃の値下げに対応しないといけないということもありません。安定長期ならば、アパート投資のほうがいいでしょう。

一方で、高利回りなのが魅力の商業型不動産です。こちらは、アパートと同じだけの面積でも収入として入る家賃は、倍近く違ってくるでしょう。

その分空室リスクが、住居用の比ではなく、その上に店舗側とのやり取りや融資の難しさなど非常にリスクの高い不動産投資と言えるだろう。

短期間で、高利回りな案件を保持して多くの収入を獲得したい場合は、店舗を始めとした商業型不動産投資がおすすめです。