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三幸エステート株式会社は11日、2018年9月期の主要都市におけるオフィス市況をまとめた「オフィスマーケットレポート 2018年10月号」を公開しました。東京都心5区と大阪市の大規模ビル、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市の各データを閲覧することができます。

・調査定義
東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大規模ビル：1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナント未入居で契約後すぐ入居可能な物件面積の合計
募集面積：統計日時点で公開されているテナント募集面積の合計

なお、この調査における定義は上記のようになっており、統計は1994年1月1日からとられています。

・東京都心5区大規模ビルの空室動向
空室率：0.89％（前月比－0.06ポイント）
現空面積：53,144坪（前月比－3,062坪）

2018年9月における東京都心5区大規模ビルの空室率は0.89％で、前月よりも0.06ポイント低下しました。これで4カ月連続した1％割れとなり、きわめて低い水準で推移しています。前月は0.95％で横ばいでしたが、今回は再び低下、0.9％台も下回る統計開始以来の最低値を更新する値になりました。

ただし需給の引き締まった状況が続き、空室率の低下余地も乏しくなっているため、低下ペースはごく緩やかです。今後についても、2019年にかけて竣工するビルの多くでテナント誘致が順調に進んでいることから、まとまった空室を抱えて竣工を迎える物件は限られるとみられ、こうしたごく低水準の空室率が続く見込みです。

依然堅調な拡大をみせるオフィスニーズも、この傾向を支えるでしょう。現空面積は53,144坪で、前月より3,062坪減少しました。

・東京都心5区大規模ビルの賃料動向
募集賃料：坪あたり28,751円（前月比－42円）
募集面積：297,270坪（前月比＋4,849坪）

2018年9月期における、東京都心5区大規模ビルの月額平均募集賃料は、共益費込みで坪あたり28,751円となり、前月より42円の下落となっています。緩やかなペースでの上昇が続いていた賃料ですが、今回は5カ月ぶりに下落へと転じました。

しかし新規・継続賃料とも上昇基調に変化はなく、主に高額賃料の物件を中心とした募集床の減少傾向が進んだことが、マイナスになった原因とみられています。空室率がごく低水準となり、高額物件でも成約が進んだ結果、存在する残り募集床での賃料水準が低い物件の占める割合が上昇、賃料平均値をとった際に低下が記録されたという事例です。

募集面積は297,270坪で、前月に比べると4,849坪の増加となっていますが、2カ月連続で30万坪を下回る状況であることから、市場ではさらに品薄感が強まりました。

・区別空室率
都心5区内の空室率差が縮小
周辺区へもニーズが滲み出す傾向に

空室率の低下は、一部の人気エリアに限定された傾向ではなく、都心5区全体に広がっており、それを裏付けるように区別の空室率推移をとったグラフが、ごく狭いレンジに集約されるようになってきています。

2008年～2013年頃は新宿区の空室率が他に比べて高い傾向が続き、2015年では中央区が高めに、2016年には港区で空室率上昇の波がみられましたが、2017年以降は5区すべてで募集床が消化され、2007年当時と似た全エリアでの低水準傾向が現れてきました。

顕著な品薄感の高まりから、ニーズは都心5区からさらに周辺区へも滲み出し始めており、都内全体へと影響が及んできているようです。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 2018年10月号 東京都心5区大規模ビル」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットレポート 2018年10月号」資料提供ページ
https://www.sanko-e.co.jp/data/report/201810