日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。
今回ピックアップするニュースはこちら！

株式会社一五不動産情報サービスは24日、今回が22回目となる「物流施設の不動産市況に関するアンケート調査」を実施、その結果をとりまとめて公開しました。

半年ごとに実施されている調査で、物流不動産投資サービスの提供事業者や仲介業者、銀行、物流会社などを対象にアンケートを行っています。なお、今回の有効回答数は100でした。

・物流施設物件価格の半年後見通し
上昇：25.0％（前期比－4.6ポイント、前年同期比－3.0ポイント）
横ばい：71.0％（前期比＋4.3ポイント、前年同期比＋3.9ポイント）
下落：4.0％（前期比＋0.3ポイント、前年同期比－0.9ポイント）

・回答理由
【上昇】
物流施設への活発な投資が続くため：22件
良好な資金調達環境が続くため：14件
物流施設へ投資するプレイヤーがさらに増えるため：14件
建設コストが上昇するため：5件
物流施設の賃料水準が上昇するため：5件
日本経済の安定的な成長が期待できるため：5件

【横ばい】
不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため：39件
市場の過熱感から投資を控えるプレイヤーが増えるため：35件
賃料水準の見通しに大きな変化がないため：27件
キャップレートの更なる低下が見込みづらいため：18件
日本経済の見通しが安定しているため：4件

【下落】
開発ラッシュによる需給悪化が見込まれるため：4件
不動産価格の上昇局面が終わり下落局面に突入するため：1件
量的緩和政策の出口意識から金利上昇が懸念されるため：1件

まず物流施設の不動産価格について、半年後の見通しを尋ねたところ、「上昇」とみる向きは前期より4.6ポイント、前年同期より3.0ポイント少ない25.0％で、「横ばい」が71.0％の最多、前期より4.3ポイント、前年同期より3.9ポイントそれぞれ増加していました。

「下落」予想は4.0％と、引き続きごく少ない水準に押さえられていますが、堅調なニーズに支えられて広がっていた強気の見通しが、やや減退し始めているようです。

それぞれの回答理由をみると、上昇理由には前回調査と大きな変化がみられず、「物流施設への活発な投資が続く」とした回答が22件で最多、次いで「良好な資金調達環境」、「投資プレイヤーの更なる増加」がランクインしました。

横ばい理由では、「不動産価格が上昇局面から踊り場に移行するため」とした理由がもっとも多く、39件にのぼっています。前回が18件の回答数だったことを考えると、大幅な増加であるといえるでしょう。市場の過熱感を意識する向きも強く、価格上昇の期間が長くなったため、高値警戒感が広がり、踊り場に移行するのではないかという意見が増えてきているようです。また、「キャップレートの更なる低下が見込みづらい」ことを理由に挙げるケースも18件ありました。

下落理由では、「開発ラッシュによる需給悪化」を見込むものが最多で4件あり、ほかは上昇局面の終了を予想する向きが1件、金利上昇への懸念を挙げるものが1件でした。

・物流施設賃料水準の半年後見通し
上昇：15.0％（前期比＋3.9ポイント、前年同期比＋10.1ポイント）
横ばい：75.0％（前期比＋0.9ポイント、前年同期比＋0.6ポイント）
下落：10.0％（前期比－4.8ポイント、前年同期比－10.7ポイント）

・回答理由
【上昇】
ネット通販が需要を牽引するため：8件
開発コストが上昇し賃料転嫁が進むため：7件
高機能な物流施設への需要シフトから：5件
雇用面で優位性のある物流施設へのニーズが高まるため：5件
幅広い業種で需要拡大が期待できるため：3件
多機能型物流施設が増え多様な物流ニーズが顕在化するため：2件

【横ばい】
新規開発での供給増と物流ニーズの増加が均衡するため：43件
荷主／物流会社の賃料負担力に変化がないため：38件
生活必需品の物流ニーズが底堅いため：13件
物流業界が安定しているため：6件
安定した物価動向が続くため：4件

【下落】
大量供給でテナント獲得競争が激化するため：10件
人件費上昇で利益が圧迫され賃料値下げ圧力が強まるため：5件
高機能物流施設の大量供給で大型物件の優位性が薄れるため：4件
圏央道以北など賃料割安地域への移転が増えるため：1件

次に、物流施設の賃料水準について、半年後の見通しを尋ねたところ、「上昇」が15.0％と前期より3.9ポイント、前年同期からは10.1ポイント増加、全体における構成比をアップさせていました。「横ばい」は引き続き圧倒的に多い75.0％を占めますが、「下落」が10.0％に減少しています。

全体の実に4分の3は「横ばい」とみていますが、「上昇」の回答が「下落」を上回る結果となり、やや明るさも感じられています。

各回答理由をみると、上昇理由では、「ネット通販が需要を牽引する」が8件で最多となり、次いで土地価格や建設費などのコスト上昇から、その分が賃料へと転嫁されて上昇するという7件の回答が2位に入りました。「高機能物流施設への需要シフト」や「雇用面で優位性のある施設へのニーズが高まる」といった回答もあり、ネット通販の拡大に基づく堅調なニーズに加え、労働力不足といった社会変化に対応する高機能型物流施設へのニーズ移行から、賃料水準の上昇が期待されているようです。

横ばい理由では、「新規開発による供給増と物流ニーズの増加が均衡する」がトップの43回答で、次いで多かったのは「荷主や物流会社の賃料負担力に変化がない」とする38回答でした。こうした新規開発の旺盛さと需要の底堅さの両方を指摘し、需給環境の安定を見込む傾向は、前回と変わっていません。

下落理由としては、「大量供給でテナント獲得競争が激化するため」が10回答で最多になりました。「需要が減退し需給バランスが悪化する」、「高機能な物流施設の大量供給で大型物件の優位性が薄れる」といった回答も5件前後みられ、大量供給による需給緩和が進行して、現在より賃料水準は落ちていくだろうという見方になっていました。

・業況判断DI
不動産価格：21.0ポイント（前期比－4.9ポイント、前年同期比－2.1ポイント）
賃料水準：5.0ポイント（前期比＋8.7ポイント、前年同期比＋20.9ポイント）

市況サイクルをみる業況判断DIは、不動産価格が21.0ポイントで、前期より4.9ポイント、前年同期より2.1ポイント低下した一方、賃料水準は5.0ポイントとなり、前期比で8.7、前年同期比で20.9の大幅増を記録、底をうって上昇となった傾向がさらに進み、今回プラスへと転じています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

株式会社一五不動産情報サービス　プレスリリース
https://www.ichigo-re.co.jp/2190/