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三幸エステート株式会社は9日、2018年7月度の「オフィスマーケット調査月報」「オフィスマーケットレポート 8月号」の公開を開始しました。東京都心5区のほか、東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡の全国6大都市における大規模ビルの市場動向をみることができます。

・調査定義
東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大規模ビル：1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナントが未入居で契約後すぐに入居できる面積の合計
募集面積：統計日時点で公開されているテナント募集面積の合計

なお、この統計調査は1994年1月1日より開始されたもので、調査における用語などの定義は上記のようになっています。

・東京都心5区の空室状況
空室率：0.95％（前月比－0.01ポイント）
現空面積：58,641坪（前月比＋4,690坪）

東京都心5区における2018年7月の大規模ビル空室率は0.95％で、前月よりさらに0.01ポイント低下、2カ月連続で1％を割り込むきわめて低い水準となりました。これで直近5カ月では、連続して統計開始以来の最低値を更新していることになります。しかし前月比での低下幅は非常に小さく、すでにほぼ満室状態といえるため、空室率の低下余地は乏しくなっているとも報告されました。

現空面積は、前月より4,690坪増えて58,641坪となりました。直近3カ月は少なめの5万坪台で推移していますが、5万坪台前半となった6月に比較すると、少し余裕が出てきています。

・東京都心5区の募集状況
募集賃料：坪あたり28,464円（前月比＋225円）
募集面積：309,962坪（前月比＋3,766坪）

2018年7月における東京都心5区大規模ビルの募集賃料は、共益費込みで坪あたり28,464円となりました。前月に比較すると225円の上昇になっています。極端な上昇ではありませんが、需給の引き締まった状態を受け、緩やかに上昇、3カ月連続のプラスとなりました。

貸手市場という認識が貸手・借手双方に浸透し、条件としての募集賃料を見直す動きも広がってきています。募集賃料と成約賃料の間にある乖離幅も縮小されてきており、貸手が募集賃料を引き上げやすい環境になってきたことも報告されました。

一方で募集床不足や賃料上昇で、オフィス移転を検討する企業も、当面のニーズを増床や分室により穴埋めするケースも増えてきているため、テナントにとっては分散化によるオフィス効率の低下を生じさせやすい状況になり、今後の需給バランスが軟化したタイミングでは、そうした企業が本格的なオフィスの移転統合を実施し、二次空室に大きな影響をもたらすものとなる可能性も指摘されています。

なお7月の募集面積は309,962坪で、31万坪はわずかに下回ったものの、前月より3,766坪の増加となりました。

・新築ビル空室率の状況
築1年未満：1.51％
築1年以上：0.94％

まとまった床面積を確保することが難しくなっていることから、築1年未満の新築ビルや建築中ビルへとニーズが流れる傾向も顕著となっており、新築ビル空室率が目立って低下してきています。最新データでの築1年未満ビルにおける空室率は1.51％で、築1年以上の0.94％と比較しても、わずか0.57ポイントしか差がありません。

築1年以上のビル空室率に関しては、すでに十分低水準となっていた1年前で、築1年未満の新築ビル空室率が26％超を記録していたことを考えると、この1.51％という低さと急激な低下がより際立って感じられます。昨年後半以降では、ほぼ満室で竣工を迎える新築ビルが増加しており、こうした建築中ビルへのニーズ拡大が新築ビル空室率を押し下げていく主な要因になっているようです。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 8月号 東京都心5区」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットレポート 8月号 東京都心5区大規模ビル」
https://www.sanko-e.co.jp/download_file/view/9612/2266

三幸エステート株式会社　ホームページ
https://www.sanko-e.co.jp/