（画像はPAKUTASOより）
シェアハウスは、一時期テレビでも話題になった共同居住型賃貸住宅のことです。1つの賃貸物件に全く知らない人同士複数人が共同で生活します。

シェアハウスの明確な定義はありませんが、国土交通省の「シェアハウスガイドブック」によると、「リビング、台所、浴室、トイレなどを他の入居者と共用すること、またゴミ出しのルールなどを決められていることが多いのが特徴」とあります。

シェアハウスの入居者の多くは20代の単身の社会人・学生が多い傾向にあります。

通常の賃貸契約は、物件を所有しているオーナーと入居者が契約を結び、家賃収入をメインの柱として物件にかかった費用を回収すします。

しかし、サブリース契約の場合はまず、オーナーは不動産会社に対して自分の持っている建物を一括で借り上げてもらいます。

その後不動産会社は、その物件を転貸し、家賃収入を得ます。その家賃収入から費用を差し引いたのがオーナーのもとに入ります。これが、サブリース契約です。

このサブリース事業を使用している多くの人は、会社員で不動産行とは別に本業を持っているケースが多いのです。本業の中で、やることの多い不動産管理業を行うのは困難です。

そこで、サブリース事業を使用することで、本業をやりつつ不動産経営や賃貸管理は、すべて管理会社に任せながら毎月一定額の家賃収入が得られるというわけです。

シェアハウス人気と比較的手軽に不動産経営ができるサブリース契約が、注目され始めたことで会社員を中心に多くの人がシェアハウス事業に参入し始めました。

サブリース契約では、入居者が払う額よりも家賃収入は下がりますが、本業を行いつつ安定の家賃収入を得る運用方法であるサブリースを使いシェアハウス経営を始める人が多い傾向がありました。

魅力的な不動産運用方法であるサブリースですが、トラブルの事例も多くなっています。

そもそもサブリースの場合は、土地＋新築物件という営業スタイルを取る企業が多く、通常のマンション投資や中古アパートの経営よりも費用がかかることもあります。

そのため、シェアハウス事業を始めようとする人の多くは多額のローンを組んで、建築からシェアハウスを始める人が多い傾向があります。

不動産会社は利回り保証や30年一括借り上げなどの謳い文句で、多くのサブリース契約を結んでいました。これらの言葉は、オーナーにとって非常に魅力的でした。

しかし、30年間も家賃保証を本当にしてくれる企業は存在しなく、またシェアハウス人気も低下し空室が目立つようになり始めました。

そうなると不動産会社としては、サブリースの費用が重くのしかかるため、家賃の減額や契約を解除する会社あるいは、費用が払えずに倒産する企業も現れました。

サブリースの場合は開始当時の家賃が保証されることは、まずありません。物件の価値も築年数ごとに下がるため2～5年の間に定期的な賃料改定が行われるのが一般的です。

しかし、シェアハウス事業に参入した方の多くが不動産投資初心者の方で、サブリースの仕組みをあまり理解できておらず、そこに漬け込んだ悪徳業者にだまされるケースが多いのです。

これが俗にいうサブリース問題です。30年一括借り上げや家賃保証は、魅力的ですがそのまま信じるのは危険です。

不動産会社としては、土地を売りシェアハウスを建築した時点である程度の利益は出るため、賃貸で利益が出ないと判断したら契約満了前に契約を打ち切る会社もあります。

これは、サブリース契約の場合は、不動産会社は間に入るだけのため契約を解除しても物件の持ち主はオーナーになるため、契約解除が容易なことも影響しています。

サブリース契約は、物件オーナーにとっても魅力の多い制度ですが、トラブルにもなりやすい契約形態です。

不動産会社のいうことをそのまま信じるのではなく、家賃が下がるリスクも考慮して契約するといいでしょう。