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世界最大の事業用不動産企業および投資顧問会社であるCBREグループの日本法人、シービーアールイー株式会社（CBRE）は23日、2018年第2四半期の全国13都市におけるオフィスビル市場動向データを発表しました。

・東京オールグレード
東京23区空室率：1.1％（前期比－0.3ポイント、前年同期比－1.1ポイント）
主要5区空室率：1.0％（前期比－0.3ポイント、前年同期比－1.1ポイント）

2018年第2四半期の東京オールグレード空室率は、東京23区で1.1％、主要5区で1.0％といずれもきわめて低い値になりました。前期比で0.3ポイント、前年同期比で1.1ポイント低下しています。

東京23区については、新築ビル、築浅ビルでまとまった空室消化が進み、調査開始以来の最低値更新となったことが報告されました。主にIT関連企業によるオフィス集約や拡張ニーズが牽引役となっているようです。

・東京オフィスグレード別成約動向
【空室率】
グレードA：1.4％（前期比－0.9ポイント、前年同期比－2.3ポイント）
グレードAマイナス：1.1％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－0.8ポイント）
グレードB：0.9％（前期比－0.3ポイント、前年同期比－0.8ポイント）

【想定成約賃料】
グレードA：坪あたり36,550円（前期比＋0.1％、前年同期比＋0.7％）
グレードAマイナス：坪あたり25,500円（前期比＋1.0％、前年同期比＋2.8％）
グレードB：坪あたり21,800円（前期比＋1.2％、前年同期比＋3.8％）

東京オフィスの成約動向をグレード別でみると、空室率はいずれも前期比・前年同期比でマイナスになり、グレードAが1.4％、グレードAマイナスで1.1％、グレードBは1％を切る0.9％となりました。さらに需給の引き締まった市場となっています。

今期竣工を迎えたグレードAのビル2棟は、立地改善やグレードアップ移転のニーズを受け、ともに満室稼働のスタートになりました。既存ビルではまとまったスペースが確保できず、移転先に新規供給の竣工ビルを選択せざるを得ない企業が増加しています。2018年竣工予定ビルの内定率は90％近いともされ、2019年や2020年に竣工を予定するビルへも、需要が向かうようになりました。

想定成約賃料も高いニーズを背景に上昇、緩やかながら全グレードで前期比、前年同期比ともプラスとなっています。グレードAは坪あたり36,550円、グレードAマイナスで25,500円、グレードBでは21,800円です。

・大阪オフィス成約動向
【空室率】
オールグレード：1.9％（前期比横ばい、前年同期比－1.0ポイント）
グレードA：0.2％（前期比横ばい、前年同期比－0.3ポイント）
グレードB：1.6％（前期比－0.1ポイント、前年同期比－1.0ポイント）

【想定成約賃料】
グレードA：坪あたり23,050円（前期比＋1.8％、前年同期比＋7.7％）
グレードB：坪あたり12,800円（前期比＋2.0％、前年同期比＋6.7％）

2018年第2四半期の大阪におけるオフィス動向をみると、空室率はオールグレードで1.9％、前期比横ばいの、前年同期比で1.0ポイント低下になっていました。グレードAはすでに非常に低い0.2％に達し、前期比で横ばい、前年同期比で0.3ポイントの低下です。グレードBは、前期より0.1ポイント、前年同期より1.0ポイント低下して1.6％となりました。

オフィスの新規開設や拡張ニーズは依然高いものの、まとまったスペースが不足し、移転事例・成約事例がごく限られた数になってきています。深刻な供給不足、ニーズの受け皿不足が実感されているといえるでしょう。

グレードAの賃料は前期比1.8％上昇、前年同期比では7.7％もの上昇となり、2008年第2四半期来10年ぶりの23,000円台突破、坪あたり23,050円になりました。過去最高値である23,450円の更新も間近に迫ってきています。グレードBの賃料も上昇し、前期比で2.0％、前年同期比で6.7％のプラスとなる坪あたり12,800円でした。

・名古屋オフィス成約動向
【空室率】
オールグレード：1.4％（前期比－0.6ポイント、前年同期比－2.0ポイント）
グレードA：0.9％（前期比－0.8ポイント、前年同期比－3.7ポイント）
グレードB：1.3％（前期比－0.5ポイント、前年同期比－1.2ポイント）

【想定成約賃料】
グレードA：坪あたり25,250円（前期比＋0.6％、前年同期比＋4.3％）
グレードB：坪あたり12,750円（前期比＋0.4％、前年同期比＋3.2％）

名古屋の空室率は、オールグレードが、前期比0.6ポイント、前年同期比2.0ポイントの低下で1.4％になりました。拡張移転ニーズや、郊外からの立地改善を求める移転ニーズに加え、館内増床のケースが激増したことが主因です。グレード別にみても、グレードAが1％を切る0.9％に低下し、グレードBで1.3％にまで低下しました。空室はいよいよ少なく、スペース確保を急ぐ企業が目立ってきています。

とくに名駅エリアでは、リニア新駅開発のためのビル取り壊しから、立ち退き移転が本格化するとみられ、周辺既存ビルの空室はすでにごく少ない状態であることから、今後竣工予定のビル物件などへとニーズが向かうと予想されます。

想定成約賃料は、グレードAが前期比で0.6％、前年同期比で4.3％上昇し、坪あたり25,250円となりました。3万円前後のビルが増えているものの、高額な賃料を負担できるテナントは限定的であるため、これ以降の賃料上昇は緩やかになっていくとみられています。グレードBは前期比0.4％、前年同期比3.2％の上昇で、坪あたり12,750円となりました。

横浜、さいたま、札幌、仙台、金沢、京都、神戸、広島、高松、福岡といった地方都市をみても、空室率は需給の引き締まった低水準にある地域が多く、オールグレードで5％を超えているのは、金沢と高松の2都市のみです。想定成約賃料は、すべての都市で前期比、前年同期比ともプラスになり、賃料上昇傾向が顕著になりました。

・今後1年間の3大都市予測
【空室率】
東京グレードA：1.8％（＋0.4ポイント）
大阪グレードA：0.4％（＋0.2ポイント）
名古屋グレードA：0.6％（－0.3ポイント）

【想定成約賃料】
東京グレードA：坪あたり36,650円（＋0.3％）
大阪グレードA：坪あたり23,770円（＋3.1％）
名古屋グレードA：坪あたり25,500円（＋1.0％）

今後1年間の3大都市グレードAオフィスの動向予測によると、東京の空室率はやや上昇し1.8％に、大阪もわずかながら上昇して0.4％になると見込まれました。名古屋は0.3ポイントのさらなる低下見通しで、0.6％の予想になっています。

成約賃料は、いずれも緩やかな上昇が見込まれ、東京は0.3％の上昇で坪あたり36,650円、大阪が3.1％とややまとまった上昇により坪あたり23,770円、名古屋は1.0％の上昇で坪あたり25,500円とされました。東京における予想はやや上方修正され、0.3％の上昇ののち、次の1年間で約4％の下落になるとみられています。

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（画像はプレスリリースより）


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