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株式会社徳丸住宅販売は27日、東京23区内の新築・中古物件を取り扱う不動産業従事者を対象としたアンケート調査を実施、「東京23区分譲住宅コスパランキング調査」としてその結果をとりまとめ、公開しました。

普段はなかなか明らかにされないプロだけが知る物件売買時のポイントや、業界の本音・実態もみえる興味深い調査となっています。

この調査は、2020年4月13日～4月15日の期間、ゼネラルリサーチ協力のもと、東京23区内で分譲物件を扱う不動産業従事者を対象に、インターネットアンケート方式で行い、1,022人から有効回答を得たものです。

・中古物件選定のポイントはコストか利便性か
コストで選ぶべき：45.7％
利便性で選ぶべき：54.3％

まず、中古物件を選ぶ際、コストと利便性のどちらを重視すべきと考えるか尋ねたところ、「コスト」が45.7％に対し、「利便性」が54.3％で、ほぼ二分されましたが、やや利便性重視派が上回る結果になりました。

地価や物価は東京23区内でも大きく違いがあり、主要駅へのアクセスのしやすさなどでも、不動産の価値はかなり変わってきます。地域と物件の特性を踏まえながら、コストと利便性のどちらも、バランス良くチェックしていく必要があると考えられます。

・物件売却時のポイント（上位3つ）
物件をキレイにしておく：49.2％
売却価格を高望みしない：49.1％
エリア内の物件保有数が多い業者に依頼：48.0％
地元密着の不動産業者に依頼：46.1％
陽当たりの良さをアピール：33.8％
水まわりの整備をしておく：31.1％
内覧のしやすさに配慮する：26.8％
ペットは外に連れ出しておく：10.4％
照明器具は全て点灯させる：5.4％
その他：0.2％

現在物件を所有しているオーナーが売却を考えるとして、どんな点に注意すると良いか、ポイントになると思うものを上位3項目で選んでもらうと、トップは「物件をキレイにしておく」の49.2％で、2位は僅差の「売却価格を高望みしない」という49.1％でした。いずれもおよそ半数の人が挙げており、まず気をつけたい基本のポイントであるといえるでしょう。

3位は「エリア内の物件保有数が多い業者に依頼する」の48.0％、4位が「地元に密着した不動産業者に依頼する」の46.1％でした。売却における業者選定の重要さを示しています。該当エリアに関する相場やトレンド情報などに詳しく、豊富な知見とノウハウ、ネットワークを持った地元密着型の信頼できる業者を選ぶことが大切と考えられているようです。

この他、「陽当たりの良さをアピールできるようにしておく」や「水まわりの整備をしておく」、「内覧のしやすさに配慮する」といった、実際に物件を見に来た人の印象を少しでも良くする工夫がさまざまに挙げられました。

・中古物件購入時のポイント（上位3つ）
相場よりもリーズナブルか：87.1％
決断までのスピード感：82.9％
リフォーム・リノベーションの予算把握：82.5％
担当営業おすすめの物件：47.0％
その他：0.6％

では中古物件の購入側としては、どんな点に注意すると良いのでしょうか。同じく上位3項目で挙げてもらうと、1位は「相場よりもリーズナブルかどうか」で87.1％と、9割近い回答を集めました。中古物件最大の魅力ともいえる価格は、やはり賢くチェックしたいところです。

2位は「決断までのスピード感」で82.9％、3位が「リフォーム・リノベーションの予算把握」で82.5％でした。これらも8割を超える回答率で、絶対に重視すべきと考えられています。

中古物件は同じものが2つとない、一期一会のもの。魅力的な物件が見つかったら、他に成約がまわる前に決断しなければ、せっかくの物件を逃してしまうことも少なくありません。慎重さとともに、素早く判断する決断力が重要です。

リフォーム・リノベーションの予算も忘れずに考えておきたいものですね。たとえ販売価格が非常に安価でも、入居後のリフォームやリノベーションに多額を要し、予算オーバーとなってしまっては意味がありません。目先の取引価格だけでなく、将来の発生費用も含めた総合価値で、コストパフォーマンスをみることが大切です。

・営業ノルマ達成のため買い急がせることはあるか
ある：61.5％
ない：38.5％

・決断できず買いそびれてしまう顧客はいるか
実は多い：58.2％
あまりいない：37.4％
全くいない：4.4％

続いて、不動産営業担当者の本音を探るべく、営業ノルマを達成するために買い急がせることがあるかどうかと尋ねたところ、「ある（はい）」と回答した人は61.5％で、「ない（いいえ）」が38.5％でした。

約6割はノルマのために買い急がせているとしたものの、さほど多い数字ではありません。不動産の営業では、無理矢理勧めてくる人ばかりといったイメージも広がっていますが、実際には他の業界とあまり変わらないのかもしれません。

また、ごり押ししているわけではなく、本当に良い物件だと思う理由があって強く勧めているのに、決断できず購入タイミングを逃してしまう顧客がいるという実感を持つ人も多く、買いそびれてしまう顧客が「実は多い」と、全体の58.2％が回答しています。「全くいない」は、わずか4.4％にとどまりました。

・物件が動くお勧め時期
1月～2月：20.4％
3月～4月：40.5％
5月～6月：20.0％
7月～8月：7.0％
9月～10月：6.9％
11月～12月：5.2％

営業ノルマを抜きに考えて、年間で最も物件が動くお勧めの時期はいつかを選んでもらうと、「3月～4月」が40.5％で最多回答になり、2位は「1月～2月」の20.4％、3位が「5月～6月」の20.0％となっていました。

7月以降は7％以下にまで低下し、「11月～12月」は最も少ない5.2％になりました。新生活シーズンの春先、3月～4月は、やはり物件の動きが活発な、売却・購入にも向く時期であるようです。

・不動産会社に対するイメージと現実
イメージと現実は違う：70.3％
違わない：29.7％

先の営業に対するイメージでも、一般生活者が抱く不動産会社へのイメージと、現実にはやや差があることがうかがわれましたが、不動産のプロである本人らに、従来持たれている不動産会社のイメージと現実が違うと思うかどうか、あらためて尋ねたところ、違うとする「はい」が70.3％にものぼりました。

業者によって状況は異なると思われますが、イメージと現実のギャップは確実にあるようです。自由コメントでは、激しい営業、強気で購入を勧めるイメージを持たれているが、実際にはフォローアップに手をかけている、納得いくまで相談にのるようにしているといった声が目立ちました。

・東京23区のコスパランキング
1位 足立区：12.8％
2位 江戸川区：9.4％
3位 荒川区：7.0％
4位 板橋区：6.7％
5位 大田区：6.0％

近年の市場高騰傾向もあり、東京23区の物件は高額で手が出ないという声がしばしば聞かれますが、不動産業従事者からみたお得な区、コストパフォーマンスの高い区はどこなのか、調査してランキング化したところ、1位は「足立区」で12.8％の支持でした。比較的回答が割れる中、唯一2桁の回答率でトップに立っています。

都心からやや外れるものの、思う以上に交通利便性や生活利便性に優れ、相場としての安さはまだ保たれている点が評価のポイントとなりました。

2位は「江戸川区」の9.4％です。葛西臨海公園エリアなど、注目も高まっている湾岸部を含みます。3位は「荒川区」の7.0％でした。下町風情が残る街並みと、ソーイングの聖地「日暮里繊維街」が有名です。

4位には「板橋区」が6.7％でランクインしました。利便性と価格のバランスが良く、値崩れしにくい傾向が評価の高さにつながっています。池袋や新宿、渋谷へのアクセスの良さも人気です。

5位は「大田区」の6.0％でした。古くからの町工場が集まるエリアや、高級住宅街として知られる田園調布など、多彩な顔を持ちます。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はプレスリリースより）


▼外部リンク

株式会社徳丸住宅販売によるプレスリリース（PR TIMES）
https://prtimes.jp/000000001.000056356.html