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【pickupニュース】19年3月の都心大規模ビル、賃料がわずかに下落も空室率は過去最低を更新

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三幸エステートが最新のオフィスマーケットレポートを公開
三幸エステート株式会社は11日、2019年3月度の主要都市におけるオフィス市況をまとめた「オフィスマーケットレポート 2019年4月号」の公開を開始しました。東京都心5区大規模ビルのほか、大阪市大規模ビル、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市を対象とした市場データをみることができます。

・調査定義
東京都心5区:千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大規模ビル:基準階面積200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積:現在テナントが未入居で契約後すぐに入居可能な面積の合計
募集面積:各統計日時点で公開されているテナント募集面積の合計

東京都心5区大規模ビルの市場調査における定義は上記の通りとなっており、統計開始日は1994年1月1日です。

・都心5区大規模ビルの空室動向
空室率:0.52%(前月比-0.08ポイント)
現空面積:38,616坪(前月比-3,783坪)

東京都心5区における2019年3月の空室率は0.52%で、前月よりさらに0.08ポイント低下し、3カ月連続のマイナス、1%を大きく下回り、0.5%台となって統計開始以来の最低値を更新しました。市場には強い品薄感が広がり、外部募集前の段階から床を取り合うような状況が過熱していると伝えられています。

こうした旺盛なニーズと限定的な供給から、2020年までに竣工を迎える建築中ビルでも、現段階ですでに強い引き合いが集まっており、当面の間、空室率はこうした過去最低水準での推移になると見込まれます。

前月にいったん増加した現空面積も、吸収されて再び減少し、3,783坪のマイナスで38,616坪となりました。

賃料は6カ月ぶりに下落、高額賃料物件の不足が影響
・都心5区大規模ビルの賃料動向
募集賃料:月額坪あたり29,521円(前月比-116円)
募集面積:264,088坪(前月比+1,795坪)

2019年3月の東京都心5区大規模ビルにおける募集賃料は、共益費込みで、月額坪あたり29,521円となり、前月より116円下落しました。低下幅はごくわずかで、引き続き高水準な値ですが、6カ月ぶりにマイナスへ転じています。

低い空室率を背景に賃料が上昇基調であることを踏まえ、割高な賃料設定としていた一部のビルで、募集条件を見直す動きがありました。また募集床不足から、比較的賃料の高額な物件にも成約が順調に進んでおり、市場から高額賃料物件の募集床そのものが減少、結果的に募集賃料の全体平均が押し下げられ、伸び悩む結果になったとみられています。

募集面積は、今年に入って以降26万坪台で推移しており、前月に比べると1,795坪の増加ですが、3月も264,088坪にとどまりました。過去10年をみても引き続き低い水準です。

・成約面積に占める建築中ビル割合
2015年度:17%
2016年度:22%
2017年度:31%
2018年度:41%
2019年1~3月期:51%

近年の注目ポイントとして、全成約面積における建築中ビルの割合が高まっていることが挙げられました。2015年度には約40万坪の成約面積のうち17%が建築中ビルでしたが、2016年度には22%に増加、2017年度は47万坪程度まで成約面積が増加したにもかかわらず、さらにその割合が31%に高まりました。

2018年度も成約面積合計は2017年度にやや及ばなかったものの、そのうちの建築中ビルが占める割合は10ポイント増加し、41%にまで伸びています。直近の2019年1~3月期に限定していえば、さらに高い51%と過半を記録しており、きわめて高い値となっていました。

既存ビルの募集物件が限られる中、需給の逼迫した市場では、新規供給分を先取りするかたちへニーズがしみ出し、建築中ビルの成約割合が増えていると考えられます。

一方で建築中ビルの成約面積シェアが増加することは、潜在的二次空室の増加を意味しており、2018年度には建築中ビルの成約面積が18万坪超となったことから、移転先ビルの竣工後には、テナント退去のあったビル物件で多くの募集開始が発生する見通しです。三幸エステートでは、これらの二次空室で生じた供給分に対する市場の引き合いがどの程度になるかが、今後の注視点になるとしています。

ピックアップニュースは以上になります。
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今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください!

(画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 東京都心5区大規模ビル 2019年4月号」公開資料より)


▼外部リンク

三幸エステート株式会社 「オフィスマーケットレポート」データ提供ページ
https://www.sanko-e.co.jp/data/report/201904

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