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三幸エステート株式会社は15日、「オフィスマーケットレポート 2018年5月号」を公開し、2018年4月度の東京都心5区および全国6大都市（東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡）の大規模ビル市場データを発表しました。1994年1月1日から、毎月発出されている調査月報で、最新の市場動向をみることができます。

・調査定義
東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大規模ビル：基準階面積1フロア200坪以上の賃貸オフィスビル
現空面積：現在テナント未入居で契約すればすぐ入居可能な面積の合計
募集面積：各統計日時点で公開されているテナント募集面積の合計

・東京都心5区大規模ビル空室率動向
空室率：1.10％（前月比－0.06ポイント）
現空面積：76,607坪（前月比＋12,147坪）

上記のような定義のもと行われた調査の結果によると、2018年4月における東京都心5区大規模ビルの空室率は1.10％で、前月よりさらに0.06ポイント下げ、統計開始以来の最低値を2カ月連続で更新するものとなっています。

非常に低い水準の需給が引き締まった状態にありますが、今年中の竣工を予定するビル物件の多くでテナント誘致が順調に進んでいることから、さらなる空室率の低下も見込まれました。少なくとも大きく空室率が悪化する可能性はきわめて低く、当面は過去最低値前後での推移になる見通しです。

現空面積は、2カ月連続で7万坪を下回った前月から12,147坪のプラスとなり、76,607坪にまで増加しましたが、供給増などによる微増の範囲内であり、引き続き底堅いニーズがあることから空室率の悪化要因とはならないと考えられます。

・東京都心5区大規模ビル賃料動向
募集賃料：坪あたり27,979円（前月比－93円）
募集面積：321,968坪（前月比＋8,886坪）

2018年4月の東京都心5区大規模ビルにおける募集賃料は、共益費込みで坪あたり27,979円となっていました。比較的高い水準にはあるものの、前月に比較すると93円の下落で再び27,000円台になっています。空室率が超低水準で過去最低を更新する中、賃料には天井感が広がっており、坪あたり28,000円前後での小幅な動きが継続されている状態です。

既存ビルの募集床減少に伴い、オフィス移転の選択肢が非常に限定された状況が継続的にあることが、需要の顕在化を押しとどめるものになっているとも報告されました。募集面積は減少した前月から再び増加に転じ、321,968坪となっています。

・近年の成約面積動向
【既存ビル】
2010年～2014年：年あたり40万坪前後
2016年～：年あたり30万坪前後
【建築中ビル】
2017年に過去10年での最高値

近年の都心5区大規模オフィスビルにおける成約面積動向をみると、既存ビルは2010年から2014年にかけて、ほぼ40万坪前後で推移し、2008年の20万坪前後からすると倍ほどになるピークを記録し続けていましたが、2016年以降は年あたり30万坪前後に減少、4分の3程度にとどまっています。

一方で建築中ビルの成約面積は、2015年以降増加を続け、2017年に過去10年間での最大にまで伸びました。既存ビルの品薄感から需要が建築中ビルへと滲み出し、こちらの成約面積を押し上げているものと考えられます。

ピックアップニュースは以上になります。
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（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート 2018年5月号」公開資料より）


▼外部リンク

三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットレポート 2018年5月号　東京都心5区大規模ビル」公開資料
https://www.sanko-e.co.jp/download_file/view/9232/2209

三幸エステート株式会社　ホームページ
https://www.sanko-e.co.jp/