収益物件
2022/12/28
リフォームの減価償却と耐用年数について
[h2]減価償却とは
[h2]減価償却となるリフォームとは
[h2]耐用年数はどれくらい？
[h3]建物の場合
[h3]付属設備の場合
[h2]リフォーム費用を減価償却する計算方法
[h3]定額法
[h3]定率法
[h2]上手に減価償却すれば節税できる！？
賃貸物件を持っていると、適切な時期にリフォームをする必要が出てきます。
リフォームは、内容によって減価償却となるので節税効果が期待できますが、具体的にどのようなリフォームが減価償却になるのでしょうか。
今回は、気になるリフォームの減価償却と耐用年数などについて解説します。
マンションやアパートなどの資産は、使用していくことによって財産の価値が減少していくことから、取得、リフォームなどにかかった費用を一括経費とするのではなく、数年に分割して経費計上していきます。
この数年にわたって経費計上することを減価償却といいます。
例えば、1,000万円かけてリフォームした物件の償却年数が10年とすると、毎年100万円を支出費用として計上することができるのです。
賃貸物件は、総収入金額-必要経費が不動産所得となって課税されますが、この必要経費の中に減価償却費や修繕費、固定資産税などが含まれています。
減価償却費の場合は、実際の支出はありませんが、帳簿上は支出していることになるので、節税効果が期待できます。
また、減価償却は、あくまでも時間の経過によって価値が減少するものが対象となるので、土地や骨とう品などは減価償却の対象となりません。
リフォームが減価償却の対象となるかの判断は、「資本的支出」か「修繕費」のどちらに当たるかがポイントとなります。
資本的支出とは、リフォームをしたことによって建物の価値や耐久性があがった場合を指します。
一方、建物の原状回復を目的とした小規模なリフォームが修繕費となります。修繕費とは、工事費用が20万円以下もしくは3年以内で周期的な修繕、災害で受けた損傷を回復するリフォームがこれに当たります。
耐用年数はどれくらい？
減価償却は、物件取得やリフォームにかかった経費を分割して計上しますが、耐用年数によって金額が変わってきます。
耐用年数は、建物の構造などによって変わってくるので注意が必要です。
鉄筋コンクリート造 47年
木造や合成樹脂造 22年
木造モルタル造 20年
クロス・カーペットなどの内装材 6年
フローリング 建物の耐用年数
流し台 5年
エアコン・ストーブなど 6年
トイレ 15年
ただし、増改築や大幅なリフォームによって建物の価値が高くなる場合は、新築同様の耐用年数で減価償却を行う必要があります。
例えば、築30年の鉄筋コンクリート造の建物をフルリフォームした場合は、耐用年数の残り17年ではなく新築と同様の47年で減価償却します。
賃貸物件をリフォームする箇所によって減価償却の計算方法が変わってきます。
外装塗装や断熱工事、間仕切りの撤去・増設など建物自体のリフォームの場合は、定額法が適用されます。
定額法は、毎年同じ金額を償却する方法で「リフォーム（リノベーション）費用×定額法の耐用年数に応じた償却率」で計算できます。
例えば、耐用年数が47年の鉄筋コンクリート造は、0.022％と償却率が定められているので、リフォーム費用が100万円かかった場合は、100万円×0.022％で22,000円が毎年の減価償却費として計上できます。
毎年同じ金額を償却する定額法ではなく、年数を重ねていくことで償却費が減少していく計算法が定率法です。
定率法の計算は「（リフォーム費用-償却累計額）×定率法の耐用年数に応じた償却費」となります。
例えば、トイレを100万円で交換した場合、耐用年数が15年になるので償却率は0.133％となります。
リフォームして1年目の場合（100万円-0）×0.133となるので、減価償却費は133,000円として計上します。2年目は、115,311円になります。
この定率法は、トイレやキッチン、エアコンなどの建物付随設備のリフォームを計算するときに使用しますが、建物付随設備は、定額法、定率法のどちらでも計算できます。
賃貸物件のリフォームは、かかった費用や修繕箇所によって減価償却が行えます。
経費は、大きな金額を一度に計上するよりも分散させると、より高い節税効果を得られる可能性もありますが、定額法と定率法があり、それぞれ節税効果が違います。
減価償却は、しっかり計算をした上で行わないと帳簿上の赤字を作ってしまうこともあるので、持っている物件をリフォームするときは、減価償却の方法や減税制度などに注意をすることが大切です。
（画像は写真ACより）
[h2]減価償却となるリフォームとは
[h2]耐用年数はどれくらい？
[h3]建物の場合
[h3]付属設備の場合
[h2]リフォーム費用を減価償却する計算方法
[h3]定額法
[h3]定率法
[h2]上手に減価償却すれば節税できる！？
リフォームは、内容によって減価償却となるので節税効果が期待できますが、具体的にどのようなリフォームが減価償却になるのでしょうか。
今回は、気になるリフォームの減価償却と耐用年数などについて解説します。
減価償却とは
マンションやアパートなどの資産は、使用していくことによって財産の価値が減少していくことから、取得、リフォームなどにかかった費用を一括経費とするのではなく、数年に分割して経費計上していきます。
この数年にわたって経費計上することを減価償却といいます。
例えば、1,000万円かけてリフォームした物件の償却年数が10年とすると、毎年100万円を支出費用として計上することができるのです。
賃貸物件は、総収入金額-必要経費が不動産所得となって課税されますが、この必要経費の中に減価償却費や修繕費、固定資産税などが含まれています。
減価償却費の場合は、実際の支出はありませんが、帳簿上は支出していることになるので、節税効果が期待できます。
また、減価償却は、あくまでも時間の経過によって価値が減少するものが対象となるので、土地や骨とう品などは減価償却の対象となりません。
減価償却となるリフォームとは
リフォームが減価償却の対象となるかの判断は、「資本的支出」か「修繕費」のどちらに当たるかがポイントとなります。
資本的支出とは、リフォームをしたことによって建物の価値や耐久性があがった場合を指します。
一方、建物の原状回復を目的とした小規模なリフォームが修繕費となります。修繕費とは、工事費用が20万円以下もしくは3年以内で周期的な修繕、災害で受けた損傷を回復するリフォームがこれに当たります。
耐用年数はどれくらい？
減価償却は、物件取得やリフォームにかかった経費を分割して計上しますが、耐用年数によって金額が変わってきます。
耐用年数は、建物の構造などによって変わってくるので注意が必要です。
建物の場合
鉄筋コンクリート造 47年
木造や合成樹脂造 22年
木造モルタル造 20年
付属設備の場合
クロス・カーペットなどの内装材 6年
フローリング 建物の耐用年数
流し台 5年
エアコン・ストーブなど 6年
トイレ 15年
ただし、増改築や大幅なリフォームによって建物の価値が高くなる場合は、新築同様の耐用年数で減価償却を行う必要があります。
例えば、築30年の鉄筋コンクリート造の建物をフルリフォームした場合は、耐用年数の残り17年ではなく新築と同様の47年で減価償却します。
リフォーム費用を減価償却する計算方法
賃貸物件をリフォームする箇所によって減価償却の計算方法が変わってきます。
定額法
外装塗装や断熱工事、間仕切りの撤去・増設など建物自体のリフォームの場合は、定額法が適用されます。
定額法は、毎年同じ金額を償却する方法で「リフォーム（リノベーション）費用×定額法の耐用年数に応じた償却率」で計算できます。
例えば、耐用年数が47年の鉄筋コンクリート造は、0.022％と償却率が定められているので、リフォーム費用が100万円かかった場合は、100万円×0.022％で22,000円が毎年の減価償却費として計上できます。
定率法
毎年同じ金額を償却する定額法ではなく、年数を重ねていくことで償却費が減少していく計算法が定率法です。
定率法の計算は「（リフォーム費用-償却累計額）×定率法の耐用年数に応じた償却費」となります。
例えば、トイレを100万円で交換した場合、耐用年数が15年になるので償却率は0.133％となります。
リフォームして1年目の場合（100万円-0）×0.133となるので、減価償却費は133,000円として計上します。2年目は、115,311円になります。
この定率法は、トイレやキッチン、エアコンなどの建物付随設備のリフォームを計算するときに使用しますが、建物付随設備は、定額法、定率法のどちらでも計算できます。
上手に減価償却すれば節税できる！？
賃貸物件のリフォームは、かかった費用や修繕箇所によって減価償却が行えます。
経費は、大きな金額を一度に計上するよりも分散させると、より高い節税効果を得られる可能性もありますが、定額法と定率法があり、それぞれ節税効果が違います。
減価償却は、しっかり計算をした上で行わないと帳簿上の赤字を作ってしまうこともあるので、持っている物件をリフォームするときは、減価償却の方法や減税制度などに注意をすることが大切です。
（画像は写真ACより）
© crasco
