収益物件
2022/11/30
アパート経営にかかる税金の種類は？
[h2]アパート購入時にかかる税金
[h3]登録免許税
[h3]不動産取得税
[h2]アパート経営中にかかる税金
[h3]所得税
[h3]住民税
[h3]個人事業税
[h3]消費税
[h3]固定資産税
[h2]アパート売却時にかかる税金
[h3]登録免許税
[h3]不動産譲渡所得税
[h2]税金の種類を知って賢く節税しよう
アパート経営で資産を運用するときは、税金対策をしっかりする必要があります。
せっかくアパート経営を始めたのに、「思いのほか税金がかかった」とならないためにも、税金の種類などを知っておくと良いでしょう。
今回は、アパート購入から経営、売却時にかかる税金の種類を解説します。
アパートを相続や購入などで取得したときも税金はかかります。
不動産を相続や売買などで手に入れた場合は、所有権を登記する必要があります。
登録免許税とは、この手続きをしたときに納める税金のことです。税額は、土地や建物の固定資産税評価額に税率をかけて算出された金額になります。
このときの税率は、登記の種類によって異なりますが、一般的に土地の所有権移転登記は2.0％、新築建物の所有権保存登記は0.4％、中古建物の所有権移転登記は2.0％となっています。
不動産を贈与や売買、交換で得た場合は、不動産取得税がかかります。
税額は、原則として固定資産税評価額に4％をかけたものとなりますが、相続によって得た場合は、課税させません。
また、所有権移転登記が行われていなくても取得の事実があれば課税対象となるので注意しましょう。
では、アパートを経営している間にかかる税金は、どのようなものがあるのでしょうか。
アパート経営で得た利益に対して所得税がかかります。
アパートの経営で得た所得は、区分ごとに計算したものを合算して課税する総合課税の不動産所得に分類されますが、この総合課税の税率は、所得金額が増えるほど税率が高くなる累進課税制度となっています。
住民税は、住んでいる都道府県や市区町村に支払う税金で、所得税と同様に所得に応じて支払う税金です。
その内訳は、総取得から各種控除を引いたうえで都道府県民税が4％、市町村税6％のトータル10％で課税する所得割と所得に関係なく一律の税率をかける均等割があります。
控除されるものは、生命保険料、社会保険料、医療費、雑損、地震保険、人的、小規模企業共済等掛金などとなっています。
一定以上の家賃収入がある場合は、個人事業税が課せられます。
当然ですが、複数の物件を取得して家賃収入が多ければ事業を行っているとみなされます。
また、アパートを1軒だけ所有していても、その物件が10室以上の場合は個人事業税の対象となります。
しかし、不動産取得が290万円以下であれば個人事業税はかかりません。
個人事業税は、所得額から事業主控除（一律年間290万円）などを引いた額に税率（不動産賃貸業の場合は5％）をかけたものになります。
居住用に部屋を貸している場合の家賃や礼金などに消費税はかかりませんが、貸事務所・店舗、貸駐車場などがあると課税対象となります。
例えば、居住者用の駐車場は非課税ですが、その他の人に貸している場合は課税対象になるので注意が必要です。
消費税は、課税売上が1,000万円以上あった場合に翌々年から課税される税金です。
アパートが建っている土地を所有している場合は、固定資産税がかかります。
固定資産税は、固定資産税評価額×1.4％で算出されるので、申告する必要はなく、市区町村から毎年送付されてくる納付書で支払います。
固定資産税には特例制度があるので、確認してみると良いでしょう。
最後は、アパートを売却したときにかかる税金です。
登録免許税は、売主と買主の両方に納税義務がありますが、慣例的にローン残債がある場合の抵当権抹消にかかる登録免許税を売主が負担するようになっています。
この場合の登録免許税は、1つの不動産に対して1,000円なのでアパートの場合は、建物と土地の2,000円になります。
不動産譲渡所得税は、不動産を売却したことによって利益が出た場合のみに納税義務が発生します。
アパートを売却して利益が出たかを判断するのは、単純に売却価格から購入価格を引くというのではなく、「売却益=売却価格-購入額-諸費用」となります。
さらに購入価格も購入時の価格ではなく、購入価格から今まで計上した減価償却費を引いた額となるので注意が必要です。
諸費用は、仲介手素料や土地の測量費、印紙税、入居者の立退料、建物の解体費用などです。
また、不動産譲渡所得税は、アパートを所有していた期間によっても税率が変わるので、売却を考える場合は、所有期間も確認しておくことが大切です。
アパートを経営すると、さまざまな税金を支払う義務が生じますが、それぞれの税金の特性によって節税も可能です。
アパート経営を成功させるためには、正しく税金と節税の知識が必要となります。
ただでさえ難しくてよくわからない税金について詳しく知りたい場合は、専門家に相談するのも良いでしょう。
（画像は写真ACより）
[h3]登録免許税
[h3]不動産取得税
[h2]アパート経営中にかかる税金
[h3]所得税
[h3]住民税
[h3]個人事業税
[h3]消費税
[h3]固定資産税
[h2]アパート売却時にかかる税金
[h3]登録免許税
[h3]不動産譲渡所得税
[h2]税金の種類を知って賢く節税しよう
せっかくアパート経営を始めたのに、「思いのほか税金がかかった」とならないためにも、税金の種類などを知っておくと良いでしょう。
今回は、アパート購入から経営、売却時にかかる税金の種類を解説します。
アパート取得時にかかる税金
アパートを相続や購入などで取得したときも税金はかかります。
登録免許税
不動産を相続や売買などで手に入れた場合は、所有権を登記する必要があります。
登録免許税とは、この手続きをしたときに納める税金のことです。税額は、土地や建物の固定資産税評価額に税率をかけて算出された金額になります。
このときの税率は、登記の種類によって異なりますが、一般的に土地の所有権移転登記は2.0％、新築建物の所有権保存登記は0.4％、中古建物の所有権移転登記は2.0％となっています。
不動産取得税
不動産を贈与や売買、交換で得た場合は、不動産取得税がかかります。
税額は、原則として固定資産税評価額に4％をかけたものとなりますが、相続によって得た場合は、課税させません。
また、所有権移転登記が行われていなくても取得の事実があれば課税対象となるので注意しましょう。
アパート経営中にかかる税金
では、アパートを経営している間にかかる税金は、どのようなものがあるのでしょうか。
所得税
アパート経営で得た利益に対して所得税がかかります。
アパートの経営で得た所得は、区分ごとに計算したものを合算して課税する総合課税の不動産所得に分類されますが、この総合課税の税率は、所得金額が増えるほど税率が高くなる累進課税制度となっています。
住民税
住民税は、住んでいる都道府県や市区町村に支払う税金で、所得税と同様に所得に応じて支払う税金です。
その内訳は、総取得から各種控除を引いたうえで都道府県民税が4％、市町村税6％のトータル10％で課税する所得割と所得に関係なく一律の税率をかける均等割があります。
控除されるものは、生命保険料、社会保険料、医療費、雑損、地震保険、人的、小規模企業共済等掛金などとなっています。
個人事業税
一定以上の家賃収入がある場合は、個人事業税が課せられます。
当然ですが、複数の物件を取得して家賃収入が多ければ事業を行っているとみなされます。
また、アパートを1軒だけ所有していても、その物件が10室以上の場合は個人事業税の対象となります。
しかし、不動産取得が290万円以下であれば個人事業税はかかりません。
個人事業税は、所得額から事業主控除（一律年間290万円）などを引いた額に税率（不動産賃貸業の場合は5％）をかけたものになります。
消費税
居住用に部屋を貸している場合の家賃や礼金などに消費税はかかりませんが、貸事務所・店舗、貸駐車場などがあると課税対象となります。
例えば、居住者用の駐車場は非課税ですが、その他の人に貸している場合は課税対象になるので注意が必要です。
消費税は、課税売上が1,000万円以上あった場合に翌々年から課税される税金です。
固定資産税
アパートが建っている土地を所有している場合は、固定資産税がかかります。
固定資産税は、固定資産税評価額×1.4％で算出されるので、申告する必要はなく、市区町村から毎年送付されてくる納付書で支払います。
固定資産税には特例制度があるので、確認してみると良いでしょう。
アパート売却時にかかる税金
最後は、アパートを売却したときにかかる税金です。
登録免許税
登録免許税は、売主と買主の両方に納税義務がありますが、慣例的にローン残債がある場合の抵当権抹消にかかる登録免許税を売主が負担するようになっています。
この場合の登録免許税は、1つの不動産に対して1,000円なのでアパートの場合は、建物と土地の2,000円になります。
不動産譲渡所得税
不動産譲渡所得税は、不動産を売却したことによって利益が出た場合のみに納税義務が発生します。
アパートを売却して利益が出たかを判断するのは、単純に売却価格から購入価格を引くというのではなく、「売却益=売却価格-購入額-諸費用」となります。
さらに購入価格も購入時の価格ではなく、購入価格から今まで計上した減価償却費を引いた額となるので注意が必要です。
諸費用は、仲介手素料や土地の測量費、印紙税、入居者の立退料、建物の解体費用などです。
また、不動産譲渡所得税は、アパートを所有していた期間によっても税率が変わるので、売却を考える場合は、所有期間も確認しておくことが大切です。
税金の種類を知って賢く節税しよう
アパートを経営すると、さまざまな税金を支払う義務が生じますが、それぞれの税金の特性によって節税も可能です。
アパート経営を成功させるためには、正しく税金と節税の知識が必要となります。
ただでさえ難しくてよくわからない税金について詳しく知りたい場合は、専門家に相談するのも良いでしょう。
（画像は写真ACより）
© crasco
