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アットホーム株式会社と株式会社三井住友トラスト基礎研究所は23日、2019年第3四半期（7～9月）分の「マンション賃料インデックス」資料の公開を開始しました。

この「マンション賃料インデックス」は、アットホームの蓄積するマンション成約事例データにもとづき、成約賃料をヘドニックアプローチと呼ばれる統計手法で調整、四半期ごとの指数として算出、編集・分析し、公開しているもので、アットホームと三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した独自の市場評価指数です。

対象は全国の12エリアで、首都圏のほか札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪エリア、福岡市がカバーされています。2009年の第1四半期を基準に賃料変化を指数で示す連鎖型となっており、指数値差が「～－5.00」で大幅に低下、「－4.99～－0.51」で低下、「－0.50～＋0.50」なら横ばい、「＋0.51～＋4.99」で上昇、「＋5.00～」は大幅に上昇とみなします。

・首都圏賃料インデックス総合
東京23区：112.75（前期比＋1.61、前年同期比＋5.07）
東京都下：100.33（前期比－0.55、前年同期比＋1.67）
横浜・川崎市：104.22（前期比＋0.35、前年同期比＋1.95）
千葉西部：103.29（前期比＋0.42、前年同期比＋2.54）
埼玉東南部：102.96（前期比－0.38、前年同期比＋1.89）

2019年第3四半期における首都圏の賃料インデックスは、東京23区で前期より1.61ポイント、前年同期より5.07ポイント上昇し、112.75となりました。9四半期連続で前期比プラスの上昇になったほか、110を上回る高水準の値になっています。良好な雇用環境を背景に人口の流入も続き、職住近接を求める層の強いニーズが持続してみられていると報告されました。

一方で供給面では、地価の高騰や建設業における人件費などの上昇から、それらの上昇分を補ってなお利益を確保できる賃料設定が可能と見込めない限り、計画を進めづらいものとなっていることから、限定的とならざるを得ず、さらに賃料相場を押し上げる流れが生まれているようです。これらからJ-REIT保有物件の稼働率も高水準となっており、逼迫した需給バランスを崩す要素はみられず、当面高水準の賃料で推移すると予想されました。

そうした東京23区に対し、東京都下と埼玉県東南部では、前期比でそれぞれ0.55、0.38のマイナスになり、やや低下する傾向がみられました。前年同期比では上昇ですが、賃貸需要に減衰傾向もうかがわれます。

横浜・川崎市と千葉西部は、前期比でほぼ横ばい、前年同期比で上昇と、緩やかな上昇基調を維持しています。指数値はそれぞれ104.22と103.29でした。

・地方都市賃料インデックス総合
札幌市：115.13（前期比＋2.32、前年同期比＋3.16）
仙台市：116.61（前期比＋0.34、前年同期比＋0.58）
名古屋市：101.00（前期比＋0.38、前年同期比－1.56）
京都市：113.11（前期比＋0.99、前年同期比＋1.70）
大阪市：118.74（前期比－2.59、前年同期比＋3.74）
大阪広域：103.82（前期比－0.43、前年同期比＋0.38）
福岡市：108.57（前期比＋0.23、前年同期比＋1.55）

地方主要都市における賃料インデックスをみると、前期比でマイナスになったのは、大阪の2エリアで、大阪市は低下となる前期比2.59ポイントのマイナスでした。しかし前年同期比では3.74ポイントの上昇を保っており、118.74と指数値も高めでキープされています。大阪広域は前期比0.43のマイナスで、やや低下傾向の横ばい、前年同期比では0.38のプラスで、やや上昇も横ばいという小幅な変動の103.82でした。

前年同期比では、名古屋市のみマイナス、低下となり、前期比では0.38のプラスとなったものの101.00と、他エリアに比べて伸び悩みがみられました。前期比では札幌市が最も伸び、2.32ポイントの上昇、前年同期比でも3.16ポイントの上昇で、115.13になっています。

全体では大都市圏における需給バランスの引き締まった状況が続く一方、おおむね横ばいでとどまる仙台市や名古屋市では、ニーズの増加が見込みづらくなっている点が指摘されました。札幌市についても、賃貸需要を牽引するのは主に高齢者層で、賃料負担力が必ずしも高くないため、今後が懸念される状況となっています。

・首都圏賃料インデックス物件タイプ別
【シングル】
東京23区：110.80（前期比＋1.68、前年同期比＋4.23）
東京都下：99.21（前期比－1.21、前年同期比＋1.20）
横浜・川崎市：104.79（前期比＋0.55、前年同期比＋1.73）
千葉西部：101.16（前期比＋0.42、前年同期比＋0.84）
埼玉東南部：102.04（前期比－0.51、前年同期比＋2.76）

【コンパクト】
東京23区：114.47（前期比＋1.10、前年同期比＋5.41）
東京都下：99.52（前期比－0.29、前年同期比＋1.23）
横浜・川崎市：104.94（前期比－0.45、前年同期比＋1.35）
千葉西部：104.03（前期比＋1.11、前年同期比＋3.68）
埼玉東南部：105.55（前期比＋0.31、前年同期比＋2.62）

【ファミリー】
東京23区：108.44（前期比＋2.13、前年同期比＋2.46）
東京都下：104.42（前期比＋1.87、前年同期比＋4.55）
横浜・川崎市：107.76（前期比＋1.91、前年同期比＋3.47）
千葉西部：107.93（前期比－0.99、前年同期比－0.15）
埼玉東南部：101.55（前期比－0.58、前年同期比－0.31）

2019年第3四半期の首都圏における賃料インデックスを、物件タイプ別にみていくと、18平米以上30平米未満の「シングルタイプ」では、前期比で東京都下と埼玉東南部が低下、千葉西部は横ばいとなり、それ以外は上昇でした。前年同期比では、いずれのエリアもプラス水準ですが、千葉西部は1ポイント未満、東京23区は4.23ポイントの上昇となっています。東京都下が99.21となったのに対し、東京23区の上昇傾向は続き、今回で110.80になりました。利便性の高い中心部志向が強まっていることが背景にあるとみられます。

30平米以上60平米未満の「コンパクトタイプ」でも、東京23区が前期比で1.10ポイント、前年同期比で5.41ポイントの上昇となり、114.47の高水準な値となる中、東京都下は前期より0.29ポイントのマイナスで、99.52にとどまっています。埼玉東南部も前期比で横ばいですが、プラス水準は維持し、前年同期比では2.62ポイントの上昇となる105.55でした。

60平米以上100平米未満の「ファミリータイプ」になると、東京23区、東京都下、横浜・川崎市の3エリアが前期比、前年同期比とも上昇になり、値もそれぞれ108.44、104.42、107.76となりました。子育て世帯など、ゆとりのある広さを求めるニーズは、23区外の都下にも流れていると考えられます。

一方、ファミリータイプでも、千葉西部と埼玉東南部は前期比でやや低下傾向、前年同期比で横ばいながらマイナス水準になっていました。郊外と中心部の価格差が開いていく傾向もみられています。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は「マンション賃料インデックス公表資料」より）


▼外部リンク

株式会社三井住友トラスト基礎研究所　「マンション賃料インデックス」資料提供ページ
https://www.smtri.jp/market/mansion/