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【pickupニュース】18年3Qのオフィス賃料、東京・大阪とも引き続き上昇傾向

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JLLが「オフィス プロパティ クロック」を公開
総合不動産サービスをグローバルに展開するJLLの日本法人、ジョーンズ ラング ラサール株式会社(JLL日本)は11月1日、世界主要都市のオフィス賃料動向を示す「オフィス プロパティ クロック(不動産時計)2018年第3四半期」のデータ公開を開始しました。

「オフィスプロパティクロック」は、JLL独自の市場分析ツールで、最新の賃料動向を時計に見立て表現しているものです。一般に賃料の推移は、およそ「賃料下落の加速」、「賃料下落の減速」、「賃料上昇の加速」、「賃料上昇の減速」というサイクルをたどって動くことから、JLLでは、現在の各都市における賃料がそうしたサイクルのどの位置にあるかを時計上のポイントに落として示し、四半期ごとに発表しています。

・オフィス定義
【東京Aグレード】
対象エリア:千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
延床面積:30,000平方メートル以上
基準階面積:1,000平方メートル以上

【大阪Aグレード】
対象エリア:中央区、北区
延床面積:15,000平方メートル以上
基準階面積:600平方メートル以上

なお、JLLが調査で用いているオフィス定義は上記のようになっており、東京Aグレードオフィスは都心主要5区の東京中心業務地区にある面積基準を満たすもの、大阪Aグレードオフィスは主要2区からなる大阪中心業務地区に立地し、その面積基準を満たすものです。

・2018年第3四半期オフィス賃料動向
東京Aグレード:賃料上昇の減速フェーズ
大阪Aグレード:賃料上昇の加速フェーズ

2018年第3四半期のオフィス賃料は、東京Aグレードが「賃料上昇の減速」フェーズ、時計でいう11時半近くのポイントにあると判断されました。東京Aグレードのオフィス賃料は2016年第1四半期から10四半期連続で徐々に上昇ペースが緩やかとなる「賃料上昇の減速」フェーズを維持しています。前年同期に比べ、さらに針が進んで「賃料下落の加速」フェーズに入る12時のポイントが近づいてきましたが、まだ当面は緩やかな上昇を保つものと見込まれています。

一方、大阪Aグレードオフィスの賃料は「賃料上昇の加速」フェーズにあり、針の位置としては8時過ぎ頃となっています。大阪Aグレードが「賃料上昇の加速」フェーズにあるのは、これで17四半期連続となりました。前年同期と比較しても、わずかに針が進んだようにみえる程度で、大きな変化は確認されません。

働き方改革に伴う新たなオフィスニーズも堅調
今期は米中貿易摩擦などが懸念される状況で、米国大統領中間選挙に向けた大幅な株価変動も続くなかでしたが、東京、大阪ともAグレードオフィスの賃料上昇傾向は続いています。

・東京のポイント
空室率がさらに低下、賃料上昇率も拡大
強い優良オフィスビルへの移転・統合/増床拡大ニーズ
働き方改革による新たなオフィスニーズの拡大も顕著
大量供給時期も堅調な需要で賃料はさらに緩やかな上昇か

東京の市場動向としては、中長期的にみたとき「賃料上昇の減速」フェーズとなっていますが、空室率は前期より改善、賃料上昇率も拡大するなど、プラス要素が多い環境にもなっています。人材不足も深刻ななか、より魅力的で優良なオフィスビルへの移転・統合による環境改善、現状オフィスビルにおける増床拡大ニーズが強まっており、需給は引き続き引き締まっているといえるでしょう。

さらに働き方改革を追い風として、コワーキングオフィスやシェアオフィスの拡大も顕著となっており、東京オフィス市場のニーズを牽引するものになっていることが新たに報告されました。大量供給時代に突入した市場ですが、こうした堅調なテナント需要は供給を上回るペースで、2019年も賃料を緩やかに上昇させていく可能性が高いと見込まれています。

・大阪のポイント
きわめて低い空室率、賃料も年間2桁上昇
新規供給が限定的で希少性からさらに賃料上昇へ

大阪の市場動向としては、きわめて低い空室率が記録されており、そうしたなかで賃料も年間2桁上昇をみせる活況な状態と、まさに「賃料上昇の加速」フェーズにあると解説されています。

強いニーズがある一方で、新規供給はごく限定的であることから、空きスペースの絶対的希少性が高まっており、引き続き賃料上昇圧力となって相場を押し上げ、中長期的な賃料上昇傾向の維持につながっていくと予測されました。

なお、世界の主要都市動向としては、前年同期に比べ、多くの都市が「賃料上昇の加速」を最大限に高めた8時~9時程度のポイントから、「賃料上昇の減速」フェーズ、「賃料下落の加速」フェーズに移行したばかりの1時程度のポイントに集中する傾向が強まっています。

この集中からはやや距離を置き、「賃料下落の減速」フェーズにあるのはヒューストンやドバイで、モスクワやソウルは「賃料上昇の加速」との切り替わり点である、ちょうど6時のあたりにあります。「賃料上昇の加速」フェーズに突入して間もない状態で、今後上昇傾向が比較的長く続く可能性の高い都市としては、ムンバイやデリー、上海などが見受けられます。

ピックアップニュースは以上になります。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください!

(画像はプレスリリースより)


▼外部リンク

ジョーンズラングラサール株式会社 ニュースリリース(プレスリリース)
http://www.joneslanglasalle.co.jp/

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