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三鬼商事株式会社は13日、2018年8月分のデータをまとめた全国主要都市のオフィスマーケットレポート「最新オフィスビル市況」の公開を開始しました。東京ビジネス地区をはじめ、札幌、仙台、横浜、名古屋、大阪、福岡の動向をみることができます。

・調査定義
東京ビジネス地区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
対象物件：基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビル
新築ビル：調査月を含め過去12カ月間に竣工したビル
既存ビル：調査月の12カ月前までに竣工したビル
平均賃料：共益費除く税抜き表示

この調査では、「東京ビジネス地区」は都心5区を指し、新築ビル・既存ビルについては上記のように定義されています。また平均賃料には共益費などは含まれておらず、税抜きでの坪単価表示となっています。なお今回、対象物件に該当したのは2,580棟、うち新築ビルが29棟、既存ビルが2,551棟でした。

・東京ビジネス地区の空室率動向
平均空室率：2.45％（前月比－0.13ポイント、前年同月比－0.90ポイント）
新築ビル：4.95％（前月比＋1.39ポイント、前年同月比－14.04ポイント）
既存ビル：2.37％（前月比－0.19ポイント、前年同月比－0.68ポイント）

2018年8月の東京ビジネス地区における空室率は、全体平均で2.45％となり、前月よりさらに0.13ポイント低下しました。前年同月比でも0.90ポイントの低下になっています。大規模新築ビルの3棟が満室や高稼働で竣工を迎えたほか、既存ビルの大型空室でも順調な成約が進み、解約は少なかったことから、空室率の低下につながったとみられます。地区全体の空室面積も、この1カ月間で約8,100坪減少したことが報告されました。

新築ビルの空室率は4.95％で、5％を下回る依然低い値ですが、6月、7月は3％台で推移したため、やや上昇しています。竣工した大規模ビル3棟が、高稼働での竣工ではあったものの、一部で募集面積を残したことが影響しました。

一方、既存ビルの空室率は2.37％で、前月より0.19ポイント低下しました。直近1年では、2.5～3.0％程度の間で小幅な動きを続けてきた既存ビル空室率ですが、今回はさらに低い水準となり、需給が逼迫しています。館内増床などにより、大型空室に成約が進んだことが主因とみられます。

・東京ビジネス地区の平均賃料動向
平均賃料：坪あたり20,291円（前月比＋89円、前年同月比＋1,334円）
新築ビル：坪あたり28,772円（前月比＋707円、前年同月比＋1,748円）
既存ビル：坪あたり20,042円（前月比＋77円、前年同月比＋1,275円）

東京ビジネス地区の2018年8月時点におけるオフィス平均賃料は、坪あたり月額20,291円で、前月より89円、率にして0.44％の上昇となったほか、前年同月比では1,334円、率にして7.04％の上昇になりました。きわめて低い空室率を背景に、賃料上昇傾向が続いており、これで56カ月連続のプラスを記録するにいたっています。

新築ビルの平均賃料は、坪あたり28,772円で、前月より707円、前年同月より1,748円上昇しました。7月に28,000円台を突破した賃料は、さらに高騰して29,000円台に近づいています。既存ビルも坪あたり20,042円で、前月より77円上げて20,000円台に突入しました。前年同月比では1,275円の上昇となっています。

・東京ビジネス地区のエリア別空室率
千代田区：2.37％（前月比－0.04ポイント、前年同月比－0.94ポイント）
中央区：3.17％（前月比－0.50ポイント、前年同月比－1.08ポイント）
港区：2.90％（前月比－0.06ポイント、前年同月比－0.96ポイント）
新宿区：1.45％（前月比－0.13ポイント、前年同月比－0.20ポイント）
渋谷区：0.94％（前月比＋0.10ポイント、前年同月比－1.23ポイント）

2018年8月の空室率を区別にみると、渋谷区の前月比のみプラスとなりましたが、これを除いた前月比・前年同月比のすべてがマイナスになり、引き続き空室率の低下傾向が顕著であることが分かりました。

前月比で最も低下幅が大きかったのは、中央区で0.50ポイント低下し、3.17％にまで改善しています。都心5区の中では最も高い値ですが、広く需給は引き締まってきているといえるでしょう。唯一前月より悪化した渋谷区は、すでにきわめて低い水準にあり、8月も依然1％を下回る0.94％でした。

・東京ビジネス地区のエリア別平均賃料
千代田区：坪あたり22,398円（前月比＋60円、前年同月比＋1,680円）
中央区：坪あたり18,607円（前月比＋60円、前年同月比＋1,307円）
港区：坪あたり20,651円（前月比＋90円、前年同月比＋1,239円）
新宿区：坪あたり17,668円（前月比＋5円、前年同月比＋1,110円）
渋谷区：坪あたり21,881円（前月比＋246円、前年同月比＋914円）

平均賃料を区別で分析した結果では、すべての区で前月比、前年同月比ともプラスとなり、確かな上昇基調がみられました。最も高いのは千代田区の坪あたり22,398円で、前月より60円、前年同月より1,680円の上昇となっています。また前月比でみると、新宿区は5円と小幅な上昇にとどまりましたが、渋谷区は246円のやや大きな上昇で、坪あたり21,881円になっています。

ピックアップニュースは以上になります。
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今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像は三鬼商事「最新オフィスビル市況 東京ビジネス地区 2018年8月分」公開資料より）


▼外部リンク

三鬼商事株式会社　「最新オフィスビル市況 東京ビジネス地区 2018年8月分」公開資料
https://www.e-miki.com/market/datacenter/prt/21_201809.pdf

三鬼商事株式会社　ホームページ
https://www.e-miki.com/